Способы продления аренды земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы продления аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Кто имеет право на продление аренды?
Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,
3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.
Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.
1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.
Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.
2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.
Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.
Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.
Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.
Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.
В заключение, напомню:
Необходимые условия для продления договора аренды земельного участка
Аренда земельных участков регулируется не только Земельным кодексом, но и главой 34 Гражданского кодекса (ГК РФ). Согласно положениям кодексов, продление договора возможно при соблюдении следующих условий:
- Заявление на пролонгацию должно быть подано за 3 месяца до окончания срока найма.
- У нанимателя не должно быть нарушений в использовании земли.
- Арендатор должен остаться прежним.
- У арендодателя, т.е. уполномоченного органа не должно быть претензий к арендатору.
- Если первоначальный договор аренды был заверен у нотариуса, то все дополнительные соглашения также должны заверяться.
- Земельный участок предоставлен без проведения торгов.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:
- наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
- ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
- ФИО, адрес и другие данные арендатора;
- просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
- реквизиты ранее заключенного контракта;
- срок истечения действующего контракта;
- основания о преимущественном праве на продление договора;
- перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
- дата заявления и подпись арендатора.
Отказ от продления и способы разрешения ситуации
Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:
- Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
- В отношении участка действует запрет на приватизацию;
- Земельный участок был изъят из гражданского оборота.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.
При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:
- Указать основания отказа в пролонгации;
- Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
- Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;
Обжалование отказа продлить договор аренды земли
В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:
- Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
- Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)
Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:
- государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
- оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
- расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
- стоимость проживания в отелях, гостиницах
- почтовых трат и т.д.
Порядок пролонгации договора
Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.
- При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
- В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
- В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.
Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:
- взят в аренду без предварительного аукциона,
- предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
- предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.
К заявлению нужно приложить:
- основной договор (копия),
- предварительное согласование (копия),
- кадастровый паспорт,
- ситуационный план (выдается в администрации),
- справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
- справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
- паспорт (копия).
Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.
Как продлить аренду земли под ИЖС?
Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом – без проведения публичного аукциона. В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.
Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.
Способы продления аренды земельного участка
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в части своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости). Обращаем внимание, что решение о государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретное случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона сог��асований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Минэкономразвития разъяснило, при каких условиях возможна госрегистрация прав на здание, расположенное на арендованном земельном участке, если срок договора аренды истек.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если в ЕГРН содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде участка, то госрегистратор прав должен в т. ч. убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию здания договор считался возобновленным на тех же условиях, приняв меры по получению дополнительных сведений. Материалы может предоставить заявитель по своей инициативе.
Министерство напомнило о документах, предоставляемых на госрегистрацию и отметило, что объект не должен быть самовольной постройкой.
Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.
Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.
Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:
- стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
- заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
- отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.
Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.
По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:
- стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
- договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
- сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.
Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.
Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.
Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.
Можно ли оспорить отказ?
Основание для отказа указывается в письменном уведомлении, выдаваемом заявителю. Если он считает свои права нарушенными, с данным документом он может оспорить отказ в суде. При этом следует учитывать причину для соответствующего обращения.
Если арендатором было завершено строительство, а в дальнейшей аренде земельного участка отказывают – это прямое нарушение его прав, которое может успешно оспариваться в суде. Если же обращение основывается лишь на преимущественном праве арендования, а земля вышла из оборота – дело не будет рассматриваться.
Другая ситуация – если арендатору в продлении было отказано, однако в течение года земельный участок был предоставлен другому лицу. В этом случае также подают документы в суд.
Для обжалования к иску прилагают договор аренды, копию заявления на продление и письменный отказ органов местного управления. Документы подают в районный суд по месту нахождения земельного участка.
Можно ли продлить договор аренды земельного участка
- основной договор (копия),
- предварительное согласование (копия),
- кадастровый паспорт,
- ситуационный план (выдается в администрации),
- справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
- справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
- паспорт (копия).
- изменилась стоимость аренды,
- поменялся тип разрешенного использования,
- изменились правила сервитута,
- возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
- сменился собственник в результате продажи участка,
- арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Можно ли продать объект незавершенного строительства с долгами по аренде земли
И не удив. Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со. В ноябре 2020 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр. Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.
Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах) 2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 4. Кадастровый паспорт 5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации 6 Утвержденный проект на строительство Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра.
Продление договора аренды земли
- Не предполагалось строительство дома на участке, арендатор начал его, не получив разрешение собственника;
- На земле, сдаваемой в аренду, запрещено возводить какие – либо постройки.
- Строительство начато на том участке, который предназначается только для возведения нежилых (либо только жилых) объектов.
- Пролонгация возможна в том случае, если гражданин продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора и собственник не имеет возражений.
- Стороны встречаются у нотариуса, где происходит заполнение нового бланка договора, либо подписывается дополнительное соглашение, которое прикладывают к уже действующему документу.
- Обязательно перечисляются основания, при наличии которых договор может быть расторгнут в дальнейшем, чаще всего это: не использование земельного участка по назначению, невыплата аренды, загрязнение земли или порча имущества, передача земли в собственность государству или другому гражданину.
- Договор подписывается обоими гражданами и каждый из них получает свою копию.
Особенности пролонгации на неопределенный срок
При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:
Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).
В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).
Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).
Не знаете свои права?
Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.