Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Если застройщик не выполняет условия сделки или исполняет обязанности ненадлежащим образом, то дольщик вправе взыскать с него неустойку. В соответствии с законодательством просрочка не учитывается за следующие периоды:
- с 29.03.22 по 31.12.22 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479
- с 29.03.22 по 30.06.2023 на основании действия Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 (в редакции Постановления Правительства РФ от 30.09.2022 N 1732).
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Небольшой период просрочки – преимущество
Чтобы получить деньги с застройщика, не стоит ждать подписания передаточного акта. Преимущество получают дольщики, обратившиеся за получением компенсации с самых первых дней образования просрочки.
Почему это происходит? Ответчик реагирует на массовое поступление исков и начинает выводить деньги со своих банковских счетов, и когда выносится судебное решение, денег на выплаты компенсаций уже нет. В результате в приоритете оказываются те дольщики, которые раньше заявили требования.
Если установленный срок сдачи квартиры уже наступил, а приемо-передаточный документ все еще не подписан, уже на следующий день можно начинать процесс по взысканию неустойки.
Рассмотрение дела, как правило, занимает 2-3 месяца — за это время сумма пеней увеличится, и мы уточним ее размер на момент принятия судебного постановления.
Если после вынесения решения объект все еще не передан, мы обратимся за новым возмещением. В этом случае пеня за второй период начнет течь со следующего дня после решения суда.
Калькулятор процентов при расторжении ДДУ
Если вы уже расторгли договор, но еще не получили деньги от строительной компании — нужно требовать возврата уплаченных денежных средств, процентов, возмещения ваших убытков (по ипотеке или аренде жилья), а также компенсации морального вреда и иных мелких расходов. Как посчитать проценты с помощью сервиса:
- Укажите выплаченную сумму по договору долевого строительства
- Выберите число и месяц произведенной оплаты
- Проставьте предполагаемый срок возврата денег застройщиком
- В результате калькулятор укажет также размер штрафа для взыскания в судебном порядке.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Динамика ключевой ставки с 2013 года
В формулу онлайн калькулятора неустойки по ДДУ включена ставка рефинансирования которая выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. В настоящее время она формально не привязана к фактическим показателям, устанавливаемым Банком России по отдельным видам операций.
- с 19.09.2022 по сегодня — 7,50%
- с 25.07.2022 по 18.09.2022 — 8,00%
- с 14.06.2022 по 24.07.2022 — 9,50%
- с 27.05.2022 по 13.06.2022 — 11,00%
- с 04.05.2022 по 26.05.2022 — 14,00%
- с 11.04.2022 по 03.05.2022 — 17,0%
- с 15.02.2022 по 10.04.2022 — 20,0%
- с 14.02.2022 по 27.02.2022 — 9,50%
- с 20.12.2021 по 13.02.2022 — 8,50%
- с 25.10.2021 по 19.12.2021 — 7,50%
- с 13.09.2021 по 24.10.2021 — 6,75%
- с 26.07.2021 по 12.09.2021 — 6,50%
- с 14.06.2021 по 25.07.2021 — 5,50%
- с 24.04.2021 по 13.06.2021 — 5,00%
- с 22.03.2021 по 23.04.2021 — 4,50%
- с 27.07.2020 по 19.03.2021 — 4,25%
- с 22.06.2020 по 26.07.2020 — 4,50%
- с 27.04.2020 по 21.06.2020 — 5,50%
- с 10.02.2020 по 26.04.2020 — 6,00%
- с 16.10.2019 по 09.02.2020 — 6,25%
- с 28.10.2019 по 15.12.2019 — 6,50%
- с 09.09.2019 по 27.10.2019 — 7,00%
- с 29.07.2019 по 08.09.2019 — 7,25%
- с 17.06.2019 по 28.07.2019 — 7,50%
- с 17.12.2018 по 16.06.2019 — 7,75%
- с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
- с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
- с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
- с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
- с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
- с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
- с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
- с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
- с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
- с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
- с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
- с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
- с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
- с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
- с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
- с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
- с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
- с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
- с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
- с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
- с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
- с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
- с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств
При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.
Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).
Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).
Пример расчета неустойки:
- 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком;
- 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком;
- 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком;
- 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.
Цена по договору долевого участия
Данная величина является существенным условием для заключения ДДУ. Она может быть установлена как в абсолютном выражении – целым числом, так и в виде формулы – как произведение планируемой площади на стоимость квадратного метра. Как правило, девелоперы выбирают первый вариант. Тем не менее, в большинстве договоров есть условие, что при увеличении или уменьшении фактической площади по результатам строительства цена квартиры пересматривается с учётом стоимости квадратного метра. Это нормальная практика.
|
Неустойка считается от цены ДДУ, а не договора уступки. Это важно помнить дольщикам, покупавшим объект долевого строительства через посредника: как через физическое, так и через юридическое лицо. Учитывайте это при вводе данных в калькулятор |
Расчет неустойки по ДДУ 214 ФЗ: важные особенности процесса
Согласно ч.
2 статьи 6 Федерального закона №214 В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.
Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная.
Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:
- — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;
- — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;
- — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.
При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.
Формула и пример расчета
Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:
- Ставка Центрального Банка.
- Сумма, которая указана в договоре.
Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.
Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.
Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:
- физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
- юридическое лицо, для юридических — 300.
Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.
Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Когда и за что можно требовать неустойку
Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.
Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.
Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:
- просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
- несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.
При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).
Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.