Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать квартиру в новостройке: 5 главных правил». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Выбрать планировку и этаж
Расположение комнат в квартире, вид из окон и этаж имеют важное значение. Сегодня многие застройщики предлагают квартиры с просторными кухнями-гостиными и гардеробными зонами. А может вы мечтаете о просторной террасе? Такие предложения тоже встречаются.
- Обратите внимание на высоту потолков. В квартирах, где потолки выше обычного, создается впечатление будто квартира «дышит» и места в ней больше. Также посмотрите, куда выходят окна и будет ли в квартире светло. Окна, выходящие на солнечную сторону с видом на ухоженный парк, сразу добавляют квартире 100 баллов.
- Посмотрите на плане, сколько квартир будет на вашем этаже. Чем меньше — тем, скорее всего, тише будет у вас дома. Не забывайте, вы выбираете квартиру в новостройке, а значит, даже если жилье продается с отделкой, в первое время вам не избежать шума, связанного с ремонтом, который затеяли соседи.
- Также подумайте про этаж. Если в семье есть люди пожилого возраста или вы выбираете жилье для немолодых родителей, лучше подыскать квартиру на первом или втором этаже.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.
Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.
Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:
Какие документы обязаны предоставить?
Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:
- Учредительные документы застройщика.
- Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.
Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.
Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.
- Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
- Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.
Документы при покупке квартиры в новостройке
Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.
Вас должны заинтересовать копии таких документов:
- правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
- экспертный отчет;
- документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
- декларация о начале строительных работ;
- документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
- лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
- проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.
Проверка надежности застройщика
Опыт, репутация и надежность застройщика — важный фактор при выборе квартиры в новостройке. При выборе нужно отталкиваться от ряда простых правил:
- детальное изучение имеющейся информации и отзывов о застройщике;
- стоит проверить, есть ли у организации аккредитация банков. В дальнейшем эта информация окажется полезной в случае покупки жилья в ипотеку. Если застройщик сотрудничает с крупными банковскими организациями — это хороший знак, свидетельствующий о его надежности;
- проверка документации на строительство. Согласно российскому законодательству застройщики должны предоставлять документацию, подтверждающую права на земельный участок, разрешение на строительные работу и проектные документы. Как правило, они должны быть в открытом доступе и размещаться на официальном сайте.
Выбор планировки и этажа
Расположение комнат, этаж и вид из окна также имеют важное значение. Многие застройщики сейчас предлагают жильё с предусмотренными гардеробными зонами и просторными кухнями-гостиными или даже террасами. Встречаются самые разнообразные варианты на любой вкус.
Изучите план, сколько всего квартир будет возведено на этаже. Чем их меньше — тем будет тише. Не стоит забывать о том, что, даже выбирая жилье с отделкой в новостройке, первое время придется терпеть шум из-за соседей, которые решили затеять ремонт.
Не менее важным аспектом является и этаж. Если в семье есть пожилые люди или жильё выбирается именно для их проживания, самым оптимальным вариантом станут первый или второй этаж.
Хорошо, если комнаты будут достаточно просторными. Однако если в приоритете экономия средств, тогда нужно брать в расчет каждый квадратный метр. Для разных помещений оптимальной будет такая площадь:
- спальня и гостиная — около 15 м²;
- кухня — 9—10 м²;
- кухни-гостиной — 20—25 м².
Под коридоры и холлы может отводиться до четверти от общей площади жилья, следовательно, именно за них придется платить 1/4 суммы. Коридору сложно найти практическое применение, однако в отдельных случаях он может быть присоединён к комнате, визуально расширяя пространство.
Еще один немаловажный аспект — это высота потолков. Если потолки выше обычного показателя, создается впечатление, словно комнаты «дышат» и в них больше места. Будет не лишним обратить внимание на то, куда выходят окна в комнатах и будет ли в них достаточно света.
Время покупки квартиры
Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.
Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.
Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.
Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.
На что обратить внимание при изучении проектной декларации застройщика?
Информация о застройщике и строящемся доме имеется в проектной декларации. Следует внимательно изучить этот документ.
-
Обратите внимание, верно ли отражены все характеристики и адрес дома;
-
Уточните, сколько будет лифтов в доме, каким будет благоустройство прилегающих территорий, сколько будет детских и спортивных площадок, будет ли доступна подземная или гостевая парковка;
-
Важно также проверить, соответствуют ли заявленным срок ввода дома в эксплуатацию и дата передача квартир дольщикам;
-
Стоит посмотреть наличие среди партнеров застройщика крупных и известных вам банков, а также генеральных подрядчиков с хорошей репутацией.
Регистрация прав собственности
Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:
- Ввод в эксплуатацию.
- БТИ утверждает план объекта.
- ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
- Вносятся пометки ЕГРН.
Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:
- заявления правообладателя;
- документация о правах на недвижимость;
- платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- паспорт;
- план из БТИ;
- договор с застройщиком;
- акт приёма-передачи квартиры.
Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:
- Нахождения агентства недвижимости.
- Выбор определенной квартиры.
- Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
- Оплата.
- Подписание договора уступки права требования.
Риски при покупке квартиры в новостройке:
- строительство приостановилось;
- застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
- присутствие двойных продаж;
- застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
- несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
- возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
- квартиры продаются на дополнительных этажах;
- изменение в процессе строительства цены на квартиры;
- многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
- полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
- разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
- слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.
Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.
Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.
Вот примеры некоторых из них:
- Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
- Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
- Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.
Обязанности застройщика перед покупателем
Главными лицами в процессе заключения квартирной сделки являются следующие стороны:
- Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство.
- Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения.
Основные обязанности застройщика:
- Получить разрешение на строительство. Этот документ застройщик получает, обратившись в департамент строительства и архитектуры. В течение 10 суток принимается решение. Копия предоставляется будущему собственнику жилья.
- Опубликовать документы о государственной регистрации права и проектную декларацию. Публикация осуществляется, как правило, на сайте строительной компании. Также сотрудники компании обязаны представить их по первому требованию заинтересованных лиц.
-
Определить точные характеристики объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставить информацию об объекте недвижимости:
- определенное местонахождение (адрес);
- общее количество квадратных метров (в том числе предназначенных для жилья);
- материалы, используемые при строительстве;
- к какому классу жилья относится объект (эконом, элитный).
- Установить четкие сроки готовности и передачи инвесторам объекта недвижимости. Данные сроки иногда путают. Срок готовности – это срок, к которому дом должен быть сдан государственным органам по всем соответствующим правилам. Срок передачи инвесторам связан с датой подписания последним Акта о приеме передачи квартиры в собственность.
-
Определить окончательную стоимость квартир, порядок оплаты. Ценовая категория на квартиры (даже в пределах одного объекта) может существенно отличаться. На это влияют:
- Этаж.
- Наличие и количество балконов.
- Этап строительства.
- Расположение квартиры и других принципов ценообразования строительной компании.
- Порядок оплаты также определяется застройщиком. Вариантов может быть несколько:
- Полностью наличными.
- С использованием средств банка.
- В рассрочку.
- По предоплате.
На каком этаже купить квартиру
Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.
Особенности выбора квартиры в зависимости от этажа:
- Нижние этажи (1–5). Квартиры на них самые шумные и просматриваемые, поэтому стоят они в среднем на 5% дешевле. Среди явных преимуществ нижних этажей — практически полная независимость от лифтов.
- Средние этажи (5–11). Пользуются наибольшим спросом из-за видов, а также потому, что на такой высоте практически не слышен уличный шум. Квартиры на верхних этажах светлее, чем на нижних, из окон открывается более широкий обзор.
- Верхние этажи (с 11 и выше). Их достаточно средняя популярность объясняется повышенной зависимостью от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом из квартир верхних этажей открывается наиболее широкий обзор окрестностей, а внешние звуки сведены к нулю.
От расположения квартиры относительно земли в некоторой степени зависит экология. К примеру, наибольшая доля вредных веществ в атмосфере скапливается на уровне с первого по шестой этаж. Если выбрать квартиру повыше, воздух будет чище — если, конечно, рядом не «дымят» крупные заводы.
«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования. Вы получаете ровно то, что прописано в договоре!!!»
Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика. Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.
Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом, заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта. Если там указано то что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства. Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.
Как правильно купить квартиру в Новостройке
Для того чтобы правильно купить квартиру, надо хорошо изучить рынок недвижимости. Если у вас хватает денег чтобы купить ту квартиру, которую вы хотите на вторичном рынке, то чем больше квартир вы посмотрите, тем больше вы сами будете понимать, какую квартиру лучше купить.
Если вы начинаете понимать, что вам не по карману то, что вы хотите, то тут 2 варианта: либо умерить свои желания, либо купить квартиру от застройщика.
Не стоит бояться строящихся домов. Если вы правильно подойдёте к выбору застройщика, то сможете выгодно и безопасно купить себе жильё.
Первое, что вам нужно сделать, это изучить новостройки вашего города. А их нельзя изучить по интернету, “Авито”, “Домофонду” и всяким сайтам по недвижимости.
Дело в том, что рассматривая объявления на сайтах по недвижимости, вы реагируете только на самое дешёвое жильё и начинаете думать, что за ваши деньги, можно купить очень выгодную квартиру, потому что такие цены на “Авито”. Однако попросту говоря, вы “засоряете себе голову”.
Похожие записи: