Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Алматы, наверное, город с самым динамичным рынком недвижимости в стране. Здесь, рассказывают риелторы, как и везде в республике, тоже используют расчет наличными у нотариуса. Но самый популярный способ в южной столице — с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи.
Азамат Кенжебеков недавно приобрел квартиру в центре Караганды. За недвижимость рассчитался наличными долларами в кабинете у нотариуса. По словам покупателя, процесс был некомфортным:
— Сумма была большой, естественно, деньги пересчитывали. И хотя продавец — женщина в солидном возрасте, она всё это делала как-то суетливо, трясущимися руками. Потом начала быстро-быстро убирать деньги в сумку. Я чувствовал себя как-то неудобно.
На этом неприятные ощущения для Азамата не закончились: примерно через два дня продавец позвонила ему и сообщила, что обменные пункты отказываются принимать несколько купюр.
— Я не знаю, то ли они были подозрительными, то ли фальшивыми, — объясняет парень, — но продавец решила, что я ей специально такие деньги подсунул. Хотя я получал эти доллары в банке. С другой стороны — наличные уже два дня находились в руках продавца. Откуда я знаю, что с ними произошло за это время?
История показательна тем, что ставит несколько вопросов: в какой момент нужно рассчитываться за недвижимость, чтобы обе стороны не оказались обманутыми? Как это лучше делать и в какой валюте? Какую роль в передаче денег играет нотариус?
Расчет за квартиру может производиться и до подписания договора купли-продажи. При таком варианте составляется письменное соглашение об авансе. Потом в договоре купли-продажи указывается, что плата за недвижимость была внесена заранее, до подписания документа.
По мнению экспертов, этот способ самый безопасный. Хотя и не пользуется популярностью среди физических лиц из-за дороговизны.
Деньги за объект недвижимости хранятся в банке. После регистрации сделки банк переводит всю сумму продавцу при наличии документа, который был указан в условиях доступа. Это может быть зарегистрированный договор, выписка из реестра.
Вот как выглядит оформление аккредитива и получение денег пошагово:
- Открытие счета покупателем на имя продавца.
- Перевод средств за квартиру на счет.
- Получение продавцом уведомления об открытии аккредитива.
- Совершение сделки.
- Регистрация права собственности.
- Предъявление продавцом документа, указанного в условиях договора.
- Получение денежных средств.
Во избежание недопониманий между покупателем и продавцом, стоит заранее обсудить, кто платит комиссию, какие документы станут «доступом» к деньгам и т.д.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Безналичная передача денег через перевод
Если у сторон продажи имеются личные счета в банковских учреждениях, их можно использовать для передачи денег при купле продаже квартиры. По сути этот способ передачи очень похож на наличную оплату, поскольку расчет производится без непосредственного участия посредника, который мог бы гарантировать безопасность. Банк в данной ситуации выполняет чисто технические функции.
Алгоритм продажи простой – покупатель закладывает на свой счет деньги и в момент, обусловленный договором, переводит их на счет бывшего хозяина квартиры. Все зависит от покупателя, поскольку именно он уполномочен распоряжаться средствами на своем счете.
Рассмотренный способ не несет никаких рисков для покупателя и, наоборот, большие риски для продавца, поскольку факт своевременной передачи денег не обеспечивается третьим лицом. После перевода покупатель сможет получить в банке справку о переводе – иными словами, расписку составлять не нужно.
Банковский перевод не требует заключения дополнительного договора с банком – достаточно использовать уже имеющийся счет. Нужно помнить, что банк потребует комиссию примерно в размере 1% от суммы перевода. Срок зачисления денег продавцу зависит от внутренних правил межбанковского сотрудничества и занимает до 5 рабочих дней.
Плюсы: доступен каждому участнику ДКП, не требует заключения дополнительных соглашений.
Минусы: никак не гарантирует интересы продавца, необходимо оплачивать комиссию, случаются задержки при переводе.
Через аккредитив (безналичный расчет)
Способ схож с арендой ячейки, только деньги безналичные: они поступают на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Минусы способа:
1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод.
2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»;
3) Не все банки предоставляют такую услугу;
4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.
Как происходит расчет
- Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
- Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.
- Устанавливается срок аккредитива — минимум 2 недели. Продлить его можно в любой момент.
- Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
- После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН.
- Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.
Случаи и процентная ставка подоходного налога?
Недвижимость, которая находится во владении периодом до 1 года не подлежит налогообложению, согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК. Если недвижимость находится во владении более 1 года, продавцу нужно оплатить соответствующую налоговую ставку:
- 10% — продавец является гражданином и резидентом РК;
- 15% — продавец нерезидент РК.
Согласно Закону Республики Казахстан, дата регистрации прав на недвижимость исчисляется с момента их официальной государственного регистрации.
Таким образом, налог с продажи недвижимого имущества представляет собой разницу между начальной стоимостью приобретения и суммой конечной продажи.
В каком случае объект не попадает под налогообложение?
- Если недвижимость продается дешевле, чем приобреталась.
- В случае реализации недвижимости равной стоимости покупки.
В таких случаях продавец должен иметь документальное подтверждение того, что прирост стоимости отсутствует, эту информацию можно получить из:
- договора купли-продажи недвижимости;
- акта оценки стоимости недвижимости в случае приватизации, дарственной и получения по наследству.
Какую валюту выбрать?
Обратите внимание! Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только одну валюту, в которой выражаются денежные обязательства – рубли.
Тем не менее, проводить фактические расчеты, например, в долларах не запрещается. Если выбрана иностранная валюта, в ДКП следует указать цену в рублевом эквиваленте (с учетом официального курса Центробанка на день заключения договоренности), а по факту провести передачу денег в выбранной валюте.
Соответственно, закон позволяет самостоятельно выбирать валюту. Приверженность тому или иному варианту связана с экономической ситуацией в стране. Считается, что евро и доллары более стабильны и не подвержены кризису. С другой стороны, на конвертации денежных знаков можно потерять существенную сумму.
Советуем, выбирая валюту, продумывать пути ее использования – если вы продавец. Покупателю такая сделка будет выгодной, если деньги на квартиру он собирал в иностранной валюте и теперь не желает их конвертировать.
Продажа жилого помещения посредством аккредитива
Данная процедура напоминает ту, что осуществляется через ячейку, но тогда затраты отображаются лишь перед контрагентами. Иначе говоря, приобретатель зачисляет деньги продавцу, после чего осуществляется заверение договоренности. Если договор откладывается, то продавец не способен обналичить средства, они хранятся на блокировке по счету до того времени, пока не закончится действие сделки.
Если продавец не обладает возможностью произвести перерасчет суммы выплаты, а приобретатель настроен, подождать, денежные средства держатся на счету приобретателя в блокировке. После того, приобретатель начинает владеть жилым помещением, продавцу передается вся денежная сумма. Документ о владении квартирой нужно предъявить в организацию для « активации » счета и зачисления всей цены.
Как безопасно получить деньги при продаже квартиры
Продажа объекта недвижимости происходит в несколько этапов. Стороны еще на начальном этапе оформления сделки стараются обезопасить себя от различных неблагоприятных правовых последствий.
В связи с этим рекомендуется еще на этапе составления соглашения о купле – продаже квартиры наиболее точно указывать процесс получения денежных средств.
В соглашении следует указать не только сумму, получаемую от покупателя, но и форму в которой будет, происходит расчет, а также подробный порядок.
Стороны должны согласовать условие о внесении авансового платежа, а также процедуру выплаты средств, в случае наличия положения о рассрочке.
Обратите внимание на то, что в последнем случае, стороны должны составить дополнительный документ, в котором укажут сумму платежей и периодичность их внесения.
Ипотека и другие соцпрограммы, помогающие быстро обзавестись жильем
Покупка квартиры в ипотеку.
Благодаря тому, что ипотечные ставки дешевеют, ипотека приобретает всё большую популярность. Купить квартиру в ипотеку в новостройке в Анапе не является проблемой. Практически все добросовестные застройщики в обязательном порядке проходят аккредитацию в Сбербанке и ВТБ.
Остальные банки, такие как Россельхоз банк, Райффайзен банк, Банк Москвы, Газпром банк и другие, не часто встречаются на анапском рынке недвижимости. Но если для вас критично оформлять ипотеку в своём банке, в котором не аккредитована полюбившаяся вам стройка, то, иногда, застройщики идут на встречу и проходят аккредитацию по требованию покупателя.
Единственная печаль для тех, кто желает купить квартиру в ипотеку, то, что пока стройка находится на этапе котлована, банки не дают аккредитации. То есть, самые «вкусные» цены ипотечникам недоступны.
У разных банков различные требования к состоянию стройки, но, обычно пока нет хотя бы 20% степени готовности, ни один банк стройку не аккредитовывает. Это значит, что квартиры на котловане, доступны только тем, кто имеет собственные средства или хотя бы может погасить рассрочку, которая дается обычно не более чем на полгода
Безопасная передача денег при продаже квартиры
Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.
Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.
Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.
В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:
- наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
- будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
- через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
- путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
- расчеты с использованием банковской ячейки;
- передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.
Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.
Страхование сделки купли-продажи
Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.
Страховые агентства предлагают финансовое возмещение в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, если наступит страховой случай, прописанный в договоре.
А также страховые агенты выполняют следующие функции:
- помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
- исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
- выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
- проверят документы на подлинность;
- предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.
Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
Надежность: высокая
Если продавец — застройщик, а не физическое лицо, и продажи в новостройке начались после июня 2019 года, вы можете использовать эскроу-счет. Сначала заключаете трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком. Затем, после прохождения регистрации документа, вносите на счет нужную сумму.
Этот способ передачи денег безопасный:
- Вам не обязательно использовать наличные, перевод на счёт можно сделать даже с банковской карты.
- Если же у вас наличные, то вы меньше рискуете быть ограбленным — можно никому не говорить, что идете в банк. И сделать это в любое удобное время, ведь в договоре обычно указано, что нужно внести деньги не в конкретный день, а «до такого-то числа».