Все о том, как иностранцу купить квартиру: документы, оформление и налоги
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все о том, как иностранцу купить квартиру: документы, оформление и налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.
Покупка недвижимости в России. Права иностранцев
При этом для иностранцев действуют ограничения на покупку земельных участков в определенных регионах. «К ним относятся земли на приграничных территориях, морских портов, сельхозназначения; лесные угодья, заповедники; территории оборонных объектов. Также иностранный гражданин не сможет купить недвижимость в городах, где установлен специальный режим (закрытый город)», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
По данным экспертов, чаще всего иностранные граждане покупают недвижимость в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Сочи. Среди покупателей лидируют граждане Белоруссии, Казахстана, Украины, Узбекистана. Европейские страны, США и Великобритания идут в отрыве и часто покупают элитную недвижимость в столице, а также квартиры в старом фонде Петербурга.
Какие документы потребует банк от иностранного гражданина?
Чаще всего список документов для иностранцев включает в себя:
-
заявление на получение кредита по форме банка;
-
паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
-
документ, подтверждающий право на пребывание (проживание) в России: миграционная карта, виза, разрешение на временное проживание, вид на жительство;
-
разрешение на трудовую деятельность в России;
-
документ, подтверждающий доход: справка с места работы, копия трудового договора, декларация о доходах;
-
заверенная работодателем копия страниц трудовой книжки;
-
документы на недвижимость для дальнейшего оформления и подписания договора ипотеки (договор страхования, ДДУ или договор купли-продажи, отчет об оценке недвижимости, кадастровый паспорт).
Покупка квартиры в строящемся доме
Чтобы стать участником долевого строительства, иностранец должен подписать договор долевого участия с застройщиком. Сам текст документа будет точно таким же, как и в случае, если бы ДДУ подписывал российский гражданин, однако, если того пожелает покупатель, а девелопер пойдет навстречу – документ могут составить одновременно на двух языках.
Чтобы купить квартиру в новостройке, иностранец должен обладать следующим:
· Паспорт иностранного гражданина и официально заверенный у нотариуса перевод всех его страниц, сделанный не более месяца назад;
· Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, оформленное у российского нотариуса;
· Документы, подтверждающие законное нахождение человека на территории РФ;
· Действующий счет в российском банке – он потребуется для того, чтобы оплатить безналичным методом квартиру (сделки по ДДУ предусматривают такой метод перевода средств застройщику).
В случае если супруг или супруга покупателя в момент приобретения находится не в России, согласие можно получить несколькими методами: оформить его в российском консульстве в стране его/ее пребывания, либо заказать согласие у иностранного нотариуса, сделать апостиль, а затем посетить с этим документом нотариальную контору в России.
Важно! При покупке недвижимости и при ее продаже необходим идентификационный налоговый номер, а значит иностранец в обязательном порядке должен получить ИНН. Чтобы стать обладателем номера, необходимо обратиться в территориальное отделение налоговой службы по месту временной регистрации/миграционного учета.
И очень даже просто. Если нанять квалифицированного юриста и поручить ему выполнение всех формальностей. Однако если есть желание всё сделать самому, то и тогда, приобретение жилья в России иностранным гражданином процедура не из самых сложных. На первый взгляд…
На первый взгляд, для того, чтобы приобрести жилую недвижимость в России достаточно представить удостоверение личности и визу. Точнее, даже не сами эти документы, а их нотариально заверенные копии, переведённые на русский язык переводчиком, подпись которого под переводом также нотариально заверена.
Ну, разве что, если у иностранного гражданина, вдруг, есть супруга или супруг, то он неё/него следует представить документ, в котором она/он изъявляет своё согласие на приобретение таковой недвижимости. Естественно, если этот документ будет составлен на иностранном языке, он тоже должен быть легализован, переведён на русский язык и заверен надлежащим образом.
Действительно, законодательством не предусмотрено никаких ограничений в этом плане.
Приобретение земельного участка
В принципе, иностранные граждане наравне с россиянами могут приобретать земельные участки, арендовать их или напротив, сдавать в аренду свою недвижимость. Однако в соответствии со статьёй 15 Земельного кодекса РФ существует ряд ограничений в плане приобретения земли иностранцами. Так иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права обладать на правах собственности земельными участками, расположенными в приграничных территориях.
Не допускается предоставление иностранным гражданам участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Также, запрещена передача в собственность земель сельскохозяйственного назначения. Владение и пользование землями сельскохозяйственного назначения допускается лишь на правах аренды.
Требования к иностранному заемщику
Те банки, что готовы кредитовать иностранцев, следят за соблюдением нескольких условий:
- возраст на момент получения кредита 21 год, а на момент погашения – не более 65 лет;
- постоянный официальный доход, при этом сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от доходов семьи;
- легальное пребывание в РФ (виза, РВП/ВНЖ, миграционная карта и т.д.);
- стаж на нынешнем месте работы от 6 месяцев;
- наличие первоначального взноса от 10%;
- положительная кредитная история.
Последний пункт выглядит парадоксально, ведь предложения по потребительским кредитам для иностранцев в РФ очень мало. Тем не менее, если банк увидит, что вы уже однажды справились с погашением задолженности в срок, шансы получить одобрение заявки увеличатся.
Налоги на квартиру для иностранного гражданина
Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.
Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне.
А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям.
Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).
В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.
Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.
Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).
Право иностранцев на покупку российской недвижимости
В России иностранцы имеют полное право на владение, распоряжение и пользование недвижимостью на территории, как и резиденты страны, в частности это касается и квартир, если только нерезидент пребывает на законных правах на территории страны.
В отношении имущества иностранцы имеют те же права, привилегии на пользование государственными услугами и информационную обеспеченность, что и граждане. Это предусмотрено законами РФ и, непосредственно, Конституцией Российской Федерации.
Исключениями являются только случаи покупки земельных участков, которые под сельскохозяйственные услуги, а также другие объекты, которые предусмотрены в законодательстве РФ. В таком случае они имеют право на получение прав на аренду.
Законопроект ограничивающий права иностранцев
Недавно стало известно о том, что властями планируется выпуск законопроекта смысл которого заключается в ограничении прав иностранцев на приобретение недвижимости на территории Российской Федерации.
Ключевой позицией данного законопроекта является то, что право на покупку недвижимости иностранными гражданами будет носить разрешающий характер. Что это значит? И какие последствия стоит ожидать от принятия данного законопроекта в силу?
Это значит, что разрешение будет выдаваться уполномоченным органом власти сроком на три года о возможности покупки недвижимости на территории России.
Также, следует отметить, что данный законопроект предусматривает распространение его действия не на всей территории Российской Федерации, а выборочно. К примеру на территории Московской области и города Москвы он будет действовать, а в менее инвестиционно привлекательных иностранцами областях и городах законопроект не будет актуальным.
Покупка квартиры в России иностранным гражданином
Можно ли стать владельцем недвижимости, не являясь гражданином РФ? Как проходит процедура сделки? Ответы на эти и другие вопросы в статье.
Покупка недвижимости – это всегда выгодно, ведь вы становитесь владельцем квартиры или дома, который в будущем вырастет в цене, а кроме того, его всегда можно сдавать и получать ежемесячный доход. Стать собственниками жилья хотят не только россияне, но и иностранные граждане. Вопрос только в том, можно ли приобрести жилплощадь без российского гражданства?
Человек, который не имеет российского гражданства является иностранцем в РФ. Поэтому на них распространяются особые законы, которые запрещают покупать ту или иную недвижимость. Так, гражданин другой страны имеет полное право приобрести квартиру или дом, однако не может стать владельцем:
- · угодьем сельскохозяйственного назначения;
- · земли в приграничной зоне;
- · участка в лесном фонде;
- · территории в заповеднике;
- · участка на территории оборонных объектов;
- · участка в районах закрытого типа.
- Кроме того, иностранцы не имеют право покупать квартиры и участки в городах, в которых установлен спецрежим: например, в Железногорске или Зеленогорске.
Иностранцы, как и любые другие люди, имеют свой статус. Если гражданин РФ может воспользоваться правом льготы на вступление в право собственности недвижимости на территории России, то иностранцев в этом вопросе ждет разочарование – никаких поблажек для них не предусмотрено. Кроме того, с приобретением недвижимости они не получат ни вид на жительство, ни гражданство РФ.
Другими словами, иностранец становится собственником жилого имущества без присвоения какого-либо статуса. Свидетельство о праве собственности не разрешает ему пребывать в стране дольше положенного срока, въезжать без визы, не снимает проблему регистрации, а также не снижает налоги.
Вопреки существующим мифам покупка квадратных метров иностранцем мало чем отличается от аналогичной процедуры, совершенной российским гражданином. В соответствии со статьей 62 пункта 3 Конституции РФ у российских, иностранных граждан и лиц без гражданства абсолютно равные правы в части приобретения недвижимого имущества, а также во всем, что касается распоряжения ею, и ее судебной защиты. Имеется несколько небольших ограничений, но они связаны с покупкой земли – так, иностранец не имеет право приобретать участки в приграничных зонах, а также в закрытых военных городках. Это необходимо учитывать, если вы являетесь иностранцем и присмотрели себе приятный таунхаус в северо-западной части Выборгского района Ленинградской области – там многие зоны относятся к приграничным. Что касается закрытых территориальных единиц, то они все перечислены в ПП РФ №608 от 5 июля 2001-го года.
Продав квартиру, гражданин России перестает уплачивать налог на недвижимость начиная со следующего месяца, если сделка проведена после 15 числа месяца передачи прав на недвижимость. Либо начиная с месяца передачи прав, если сделка проведена до 15 числа данного месяца. За неполный год он оплатит налог в соответствии с уведомлением из налоговой службы (ФНС).
В свою очередь, с момента приобретения объекта недвижимости иностранный гражданин становится обязанным уплачивать налог на недвижимость — с месяца покупки, если сделка совершена до 15 месяца, или со следующего месяца — если квартира куплена после 15 числа месяца ее покупки. В случае, если он не получит уведомления от ФНС (например, в силу отсутствия адреса постоянной регистрации), то должен сам обратиться в ведомство за консультацией по расчету и уплате налога.
Рассчитывается налог на недвижимость для иностранца на общих основаниях, то есть по формуле на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости (если в регионе сделки принят закон о применении соответствующей формулы, в ином случае формула базируется на инвентаризационной стоимости объекта недвижимости).
Кроме того, иностранный гражданин вправе будет получить имущественный налоговый вычет — но только при условии, что:
- получит в России или за рубежом доходы, облагаемые российским НДФЛ — например, заработную плату;
- на момент получения соответствующих доходов, а также оформления вычета будет иметь статус налогового резидента РФ.
То есть, иностранный гражданин, уплативший НДФЛ по ставке в 13%, вправе вернуть его — в сумме, не превышающей 13% от стоимости купленной квартиры (но не более 260 тыс. рублей). Если иностранец будет иметь статус нерезидента, то его доходы, получаемые в России, будут облагаться НДФЛ по ставке в 30%. В этом случае налоговый вычет не применяется.
Статус налогового резидента имеют граждане России и иностранных государств, которые проживают в РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев. Гражданство налогоплательщика при этом значения не имеет. При этом, период проживания человека в России не прерывается, если он уезжает из страны время от времени на срок менее полугода в целях лечения, обучения или по работе на морских буровых платформах.
В свою очередь, продавец квартиры должен будет уплатить налог с полученных от иностранного покупателя денежных средств — в случае, если он владел объектом недвижимости менее 5 лет (менее 3 лет, если купил квартиру до 01.01.2016 года), а также если он не имеет предусмотренных законом оснований для применения льгот по НДФЛ при продаже недвижимости.
Что дает наличие недвижимости в России иностранцу
При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.
Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.
Ограничения при покупке недвижимости для иностранцев
Конституция Российской Федерации – статья 62, пункт 3 – уравнивает российских и иностранных граждан в праве приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории России. Ограничения для иностранцев при покупке недвижимости касаются некоторых видов земельных участков в приграничных территориях и закрытых административно-территориальных образованиях. Они перечислены в ФЗ-261 от 8.11.2007, Указе президента от 9.01.2011 и Постановлении правительства №508 от 5.07.2001. Это нужно учитывать при покупке коттеджей и квартир в таунхаусах с собственными придомовыми участками. Квартиры продаются без ограничений.
Право на покупку недвижимости в России имеют только те иностранцы, которые находятся на территории страны законно. Правовой статус иностранного гражданина на территории РФ регулирует ФЗ-115. Это может быть временное пребывание, временное проживание либо вид на жительство.