Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Нужен ли предварительный договор аренды нежилого помещения
Стороны договора аренды нежилого помещения могут изъявить желание закрепить на бумаге свои намерения в будущем, то есть составить предварительный договор. Однако законодатель допускает подписание предварительного соглашения только в сфере строительства и реконструкции нежилых зданий, которые впоследствии будут сдаваться в аренду.
В предварительном договоре могут содержаться условия о штрафных санкциях, так как на этапе строительства возможны риски, и, дабы обезопасить себя от денежных потерь, стороны обговаривают варианты санкций за неисполнение условий предварительного соглашения.
Кроме этого, рекомендуем прописать в тексте договора информацию о задатке, если он был передан, и идентификационную информацию о нежилом помещении.
Предварительный договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Существенные условия договора аренды помещения под магазин
Договор аренды магазина должен содержать информацию:
— О предмете сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) — помещении, в котором будет располагаться магазин. К характеристикам помещения относятся его адрес, кадастровый номер, этажность и пр. Всё это можно найти в выписке из ЕГРН и просто перенести данные оттуда.
— Размере арендной платы, которую арендатор будет с определенной периодичностью уплачивать арендодателю (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
При отсутствии этой информации в тексте договора требование законодателя о включении в него существенных условий считается неисполненным, а сам договор — незаключенным.
Однако если стороны начали исполнять соглашение, то есть помещение передано арендатору и это подтверждается доказательствами, то договор не признается незаключенным и подлежит исполнению (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73).
В интернете можно найти пример договора аренды магазина. Однако стоит внимательно изучить типичные ошибки, встречающиеся в подобных документах.
Во-первых, до заключения сделки требуется проверить права арендодателя на сдаваемую недвижимость, которые подтверждаются выпиской из ЕГРН, полученной незадолго до совершения сделки.
Во-вторых, готовый шаблон договора аренды магазина может не содержать информацию о НДС и платежах, включаемых в арендную плату. Такая ситуация способна привести к судебным разбирательствам. Арендатор при заключении договора будет уверен, что коммунальные и эксплуатационные платежи включены в стоимость аренды. Арендодатель же, напротив, настаивает на отдельной оплате дополнительных платежей и НДС. Лучше оговорить заранее пункты, включенные в арендную плату.
В-третьих, в договоре стороны должны указать порядок и условия повышения арендной ставки.
В-четвертых, если договор аренды помещения заключается с юридическим лицом, отдельным пунктом должен быть указан представитель, действующий от имени предприятия, проводящего сделку, и основания для её оформления (Устав, приказ или доверенность). Стоит проверить документы, подтверждающие личность, законность представительства, а также оставить их копии себе.
Кроме этого, при осмотре объекта следует внимательно проверить арендуемое помещение на соответствие описанию в договоре. При обнаружении несоответствий арендатор вправе потребовать их отражения в договоре.
[DOC] Скачайте Договор аренды магазина — образец, бланк, шаблон для Казахстана
Вы хотите сдать в аренду имеющеесяу Вас помещение, оборудованное под магазин, или Вы намерены арендовать какое-либо помещение, оборудованное под магазин, т.е.:
- предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду) магазина — это помещение, специально оборудованное для осуществления купли-продажи товаров и обслуживания покупателей в процессе продажи товаров в рамках осуществления арендатором своей предпринимательской деятельности, т.е. имущества прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;
- магазин является нежилым помещением и входит в состав объекта кондоминиума (например, в бизнес центре), т.е. магазин принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности . Переход права владения и пользования на магазин к другому лицу влечет переход к арендатору магазина соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды магазина объектом аренды является только магазин (Если же собственник магазина обладает правом собственности как на магазин, так и на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, то необходимо использовать Договор аренды нежилого помещения с земельным участком));
- вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) магазина стороны определяют в порядке, установленном законодательством.
Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения
Расторжение соглашения может происходить как по согласованию сторон, так и в одностороннем порядке через суд. Мотивы для прекращения действия договора можно поделить на следующие группы:
- Срок действия договора. По истечению срока соглашения либо по инициативе какой-либо стороны с уведомление другой за три месяца до планируемой даты расторжения.
- Инициатива арендодателя. Происходит через судебный орган, куда собственник помещения предоставляет все факты нарушения договорных обязательств.
- Инициатива арендатора. Так же рассматривается в суде. Причинами расторжения договора могут стать умышленное умалчивание собственником сведений о наличии дефектов или, например, препятствие в проведении ремонтных работ, оговоренных заранее.
Договор аренды магазина в 2020 году — образец с оборудованием, помещения, между физическим лицом и ИП
Чаще всего договор об аренде площадей заключается именно в сфере торговли — так как осуществлять приобретение недвижимости не только дорого, но далеко не всегда вообще имеет смысл.
Потому аренда торговых площадей — одно из самых частных мероприятий, имеющих место. Договор аренды подобного недвижимости имеет определенную специфику, отличительные черты.
Аренда именно торговых помещений сегодня актуальна как никогда. Так как большая часть бизнеса в РФ строится как раз на перепродаже имущества, различных товаров.
Важно лишь отметить, что подобные договора имеют определенные нюансы составления. Присутствует некоторая специфика.
Со всеми отличительными особенностями нужно будет разобраться предварительно. Это позволит не допустить многих трудностей. В первую очередь обязательно озвучиваются как раз условия соглашения.
Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения
Чтобы быть уверенным в том, что договор аренды заключен правильно, рекомендуется первым делом посмотреть на него глазами судьи – сможет ли он защитить вас от произвола другой стороны или прочих обстоятельств.
Важно! Учтите, что в договоре должны быть зафиксированы все достигнутые в процессе переговоров формальности. Устные договоренности недопустимы, какими бы хорошими не были первоначальные отношения сторон.
Особое внимание при составлении договора надо уделить следующим моментам:
- максимально тщательному описанию арендуемого помещения. Чем более полно прописаны его характеристики, тем более понятны пределы, в рамках которых арендатор может свободно действовать;
- правомочности действий арендодателя, особенно, если вы заключаете с ним договор субаренды. При отсутствии у арендодателя права сдавать помещение в субаренду (оно должно быть четко прописано в его договоре аренды), арендатор может неожиданно столкнуться с необходимостью освободить помещение по решению суда, где действия вашего арендодателя были оспорены собственником помещения;
- стоимость аренды и порядок ее уплаты. В законодательстве закреплено право арендодателя один раз в год повышать ее размер (п.3 ст. 614 ГК РФ). Но в договоре можно прописать, например, неизменность ставки на протяжении нескольких лет. Если арендодатель не соглашается на такую формулировку, то можно попробовать установить пределы повышения;
- четкой формулировке точки отсчета начала действия договора. Согласно ст. 190 ГК РФ он определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Следовательно, формулировки типа «по окончании строительства…» являются недопустимыми.
Что нужно для заключения договора аренды торгового помещения?
Чтобы составить такой договор без ошибок, нужно изучить документы на здание или помещение, причем делая это внимательным образом. Нужно понимать, если владелец пожелает использовать помещение по соглашению, то в документе не будет запрета на сдачу площадей в субаренду. Как правило, таких нюансов множество, поэтому нельзя забывать о них.
Помимо всего сказанного, участники сделки обязательно должны изучить документацию. Сюда относятся документы, предоставляющие полномочия их представителям. Естественно вся эта информация должна быть внимательно изучена сторонами.
Только тогда можно будет не совершить тех актуальных ошибок, с которыми сталкиваются стороны на практике, избегая лишних проблемам в будущем. Когда стороны понимают, что не справятся самостоятельно, то следует посетить юристов с большим опытом. Ведь специалисты проконсультируют по всем интересующим вас вопросам, давая развернутые ответы.
Как расторгнуть договор аренды торгового помещения?
Если тот или иной участник сделки, не станет соблюдать прописанных в договоре условий, обязанностей, то договор подвергается расторжению. Нужно понимать, что помимо этого, могут возникнуть и штрафные санкции, с чем лучше не сталкиваться. Есть некоторые основания, по которым и прекращается действие документа.
Например, арендатор всегда может расторгнуть договор по тем или иным причинам.
Вот они:
- Например, со стороны арендодателя не предоставляется возможность использовать торговую площадь должным образом, в течение того срока, о котором было сказано в договоре. Это и есть важнейшее условие, а также основная причина, с которой сторонам приходится сталкиваться на практике;
К примеру, в помещении может отсутствовать электрическая энергия, естественно это ведет к тому, что нельзя заниматься коммерческой деятельностью.
- Объект не передается по акту в срок, который был установлен договором. Кроме того, другой участник сделки станет уклоняться от подписания соглашения, или возможно объект вовсе находится в ненадлежащем состоянии;
- Что касается торговой площади, то она может иметь недостатки, которые и оказывают препятствия в плане ее использования;
- Возможно, объект и вовсе был поврежден в результате тех или иных обстоятельств;
Со стороны арендодателя не было произведено капитального ремонта. Арендодатель может расторгнуть договор в следующих случаях.
Вот они:
- Участник использует имущество и вовсе не по назначению, чего быть не должно;
- Возможно, произошло ухудшение качества торговой площади;
- Просрочки платежей;
- Не был произведен капитальный ремонт.
Помимо всего сказанного, обязательно нужно учесть, что договор будет, расторгнут, если:
- истек срок его действия;
- одна из сторон уведомила другую о том, что не желает продолжать сотрудничество.