Аренда квартиры – как защититься от мошенников. Подробная инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры – как защититься от мошенников. Подробная инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Редко кому везёт позвонить по первому объявлению и сразу найти жильё. Так что, если всерьёз озабочены поиском квартиры, составьте себе табличку подходящих вариантов и начинайте последовательно общаться с представителями арендодателя.
Итак, когда подходящий вариант найден, самое время договориться о встрече с хозяином и посмотреть жилье. В личной беседе с арендодателем не спешите рассказывать про отсутствие детей, шумных друзей и кота.
Для начала узнайте, имеются ли у хозяина паспорт, документы на право собственности и квитанции об оплате коммуналки.
Внимательно изучите все бумаги. Сейчас расскажу, на что следует обратить особое внимание:
- Паспорт. Проверьте, принадлежит ли он вашему собеседнику. Если с вами договаривается третье лицо, предоставляя личные документы владельца квартиры – продолжать диалог нет смысла. Дело в том, что сдавать квартиру в аренду может законный представитель собственника, но в этому случае он должен показать вам свой паспорт и нотариально заверенную доверенность, которую, кстати, очень легко подделать.
- Свидетельство о праве собственности. Сравните данные с паспортом, обратите внимание на количество долей, которыми владеет собственник. Если он единственный хозяин – все ок, если нет – требуйте письменное согласие всех остальных владельцев.
- Квитанции. Обратите внимание на дату последнего платежа и задолженность. Если последняя имеется – требуйте ее полного погашения. Квитанций нет? Как так?
Сдача квартиры для «выселения»
Нестандартный способ мошенничества. Потому что здесь арендатора квартиры защищает закон и договор.
Сначала все идет по правилам. Вежливый владелец показывает квартиру, бьет по рукам с арендатором и заключает договор. Все спокойно примерно неделю – жильцу дают освоится. После этого начинается шоу.
Хозяин приходит в квартиру в любое время. Вламывается к жильцу без предупреждения. Предъявляет надуманные претензии. Цель мошенника – извести арендатора, чтобы он съехал. Тогда можно оставить всю предоплату и залог.
По закону, деньги арендатору нужно вернуть. Но мошенник мастер психологического давления. Будет всячески изводить съемщика: ругаться, угрожать. Обычно, этого хватает, чтобы арендатор плюнул на попытки разобраться с мошенником.
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Для начала стоит дать определение мошенничеству как уголовному преступлению. Согласно ст. 159 УК РФ – это незаконное хищение чужой собственности или получение прав на нее. Имеется и условие – обман или вхождение в доверие к жертве.
Зачастую квартирные мошенники работают группами, где каждому члену уготована своя роль. Есть многочисленные примеры сообществ с участием риелторов и даже нотариусов.
Нынешние опасности при сдаче квартир в аренду по своему характеру не зависят от города. Злоумышленники действуют практически одинаково: в Москве, других регионах страны.
Типичные схемы:
- сдача чужой квартиры;
- фиктивные адреса по аренде;
- предъявление поддельных документов;
- предоставление недвижимости одновременно нескольким лицам.
Все эти и другие хитрости будут подробно расписаны дальше. Причем, осторожность нужно проявлять не только потенциальным жильцам, но и владельцам недвижимости. Но обо всем по порядку.
Что нужно знать при съеме квартиры с Авито
На просторах российского интернета платформа Авито – самая популярная доска объявлений. На данном ресурсе можно найти любые товары, включая и недвижимость.
Совсем неудивительно, что мошенничество при сдаче квартиры в аренду на Авито процветает. Основную схему можно описать следующим образом.
Фейковые варианты сопровождаются фотографиями дизайнерского евроремонта. При этом цена за пользование квартирой подозрительно низкая. Таким способ аферисты хотят привлечь как можно больше клиентов.
Далее предлагается перечислить на карту небольшой платеж в качестве подтверждения намерения заключить сделку. Жулики берут не суммой, а количеством обманутых граждан. Расчет таков, что вряд ли кто-то захочет обращаться в полицию из-за незначительной утраты денег.
Почувствовать неладное просто. Достаточно в телефонной беседе задать как можно больше уточняющих вопросов. Они могут касаться времени, когда сделан ремонт, расположения ближайших объектов инфраструктуры. И если на том конце линии будут отвечать неуверенно, с паузами, есть повод задуматься.
Мошенничество при сдаче квартиры в аренду (риски владельца квартиры)
Собственники квартир чаще попадаются мошенникам. Так, найти порядочных и добросовестных квартиросъемщиков достаточно сложно. По этой причине собственники пытаются тщательно проверить своих арендаторов, прежде чем пускать их к себе на квартиру.
Однако зная основные методы аферы при сдаче квартиры со стороны арендаторов, можно пресечь нежелательные последствия и убытки:
- Очень часто квартиросъемщики сдают арендованное жилье в субаренду. Такие действия они обязаны согласовать с собственником. Однако собственники зачастую не знают об этом, только если им не сообщают соседи. В таких случаях приличное в начале жилище превращается в хостел, притон и т.д. Арендаторы получают свою прибыль, а хозяину не остается ничего, кроме как смириться с причиненным недвижимости ущербом.
- Ремонт квартиры в счет оплаты аренды. К данному методу прибегает большинство квартиросъемщиков. Суть заключается в том, что они настаивают на проведении ремонта за свой счет, указывая на невозможность проживания в нынешних условиях. Расходы арендаторов покрываются за счет арендной стоимости в будущем. Собственник соглашается, а в итоге арендаторы не производят ремонт и не оплачивают жильё.
- Истребование удостоверяющих правомочие собственности документов. Мошенники снимают квартиру и под различными предлогами требуют предоставления документов на недвижимость, а после получения осуществляют с ними незаконные действия, к примеру, оформляют поддельную дарственную от имени собственника с целью дальнейшей продажи. Такие действия являются явным примером мошенничества, которые оспорить можно лишь после решения вопроса об уголовной ответственности.
Несмотря на то, что схем мошенничества при аренде квартир гораздо больше, чаще всего жертвой обмана становятся именно съемщики квартир.
Рассмотрим, какими именно методами собственники пытаются обмануть своих квартиросъемщиков.
Мошенничество при съеме квартиры (когда вы ее арендуете)
Хозяева квартир очень часто обманывают своих арендаторов, с целью выжать максимум выгоды от сдачи своей недвижимости.
Так, самыми распространенными методами аферы с арендой квартир признаются следующие:
- Сдача в аренду жилья, находящегося на стадии продажи. Как правило, при долгосрочной аренде жилья оплата производиться наперед, как минимум на два месяцы. Съемщики оплачивают эти месяцы, а после пары недель на их пороге появляется новый собственник жилища. В таком случае квартиросъемщики вовсе остаются не у дел. Эта удочка излюбленное средство обманщиков.
- Сдача в аренду лицом, не являющимся собственником. Когда договор об аренде подписывается лицом, который имеет правомочия собственности в отношении сдаваемого жилья, он признается недействительным. То есть настоящий собственник может в любой момент прийти и потребовать выселения. Съемщики же в таком случае не могут ничего потребовать или оспорить, продолжать споры бесполезно. Остается только идти в полицию.
- Выселение по непонятным причинам. Многие хозяева настаивают на выселении арендаторов без возмещения по придуманным причинам. Чаще всего в качестве причины они приводят соседей снизу, которым арендаторы мол причинили ущерб и т.д. Стать жертвой такого мошенника очень просто, главное не поддаваться на угрозы и уговоры.
Чаще всего арендодатели сменяют замки в квартире, чтобы съемщики не смогли туда попасть. В итоге начинается борьба между ними, где чаще всего побеждает собственник жилья.
Сомнительная или незаконная субаренда
Уже аферы с арендой квартир, а не мошенничества могут повстречаться каждому и на проверенных ресурсах. И для этого используют простые, понятные схемы. Любой агент это видит по цене, вознаграждению или же по психологическому настрою хозяина.
Чаще всего попадаются люди с доверенностью от собственника. Такие граждане не имеют права продавать квартиру, но сдавать в аренду могут, устанавливая свои цены. И часто алчность таких «хозяев» приводит к тому, что в квартирах оказывается по нескольку съемщиков одновременно. Понять, что такое возможно лишь в том случае, когда цена ниже рыночной на 10%. Например такой вариант: сдается квартира в г. Красногорск, в шаговой доступности от электростанции или школы, но стоит не привычные 25-30 тысяч, а на пять тысяч дешевле.
Ответственность за мошенничество
На сегодняшний день в правоохранительные органы поступает много заявлений по поводу мошеннических действий участников рынка недвижимости. Однако не во всех случаях люди становятся действительно жертвой мошенников. Много заявлений поступает вследствие неграмотности самих людей, которые не могут различить обстоятельства непреодолимой силы от мошенничества.
Так, чтобы действия лиц могли быть расценены как мошенничество, необходимо чтобы они подпадали под следующие признаки:
- действия должны быть направлены на обман при аренде квартиры;
- обман должен иметь целью получить деньги.
В свою очередь мошенничество при сдаче квартиры в аренду является уголовно наказуемым деянием, и наказание имеет самый разный характер.
Так, в зависимости от размера ущерба, причиненного лицам, в отношении мошенников могут быть применены следующие меры:
- уголовный штраф;
- арест;
- исправительные работы;
- лишение свободы.
Афера первая: мошенники приводят вас в съемную квартиру, показывают фейковые документы и просят как можно скорее оплатить проживание
Если перед вашим носом уверенно трясут копиями правоустанавливающих документов, требуют срочно внести депозит и заманчиво небольшую арендную плату, объясняя спешку большим спросом на квартиру – будьте крайне аккуратны. Скорее всего, перед вами мошенники. Конечно, вам покажут потенциальную жилплощадь. Но тот факт, что вас впустили внутрь квартиры, никаких явных гарантий не дает. Жилье вполне может оказаться арендованным на несколько часов, при этом его настоящий владелец не будет иметь ни малейшего понятия о том, что в его квартире проводится афера.
Как убедиться, что вас не обманывают? Идите в МФЦ и закажите выписку из ЕГРН. Так вы сможете проверить, кто на самом деле является собственником интересующей вас недвижимости.
Афера четвертая: риелтор берет деньги за поиск подходящей вам квартиры в аренду и пропадает
К сожалению, среди доблестных рядов профессиональных экспертов рынка затесались самые обыкновенные воры. Эти люди выходят с вами на связь, представляются риелторами, предлагают свою помощь в подборе временного жилья, после чего берут за это хорошенькую сумму денег. А потом…а потом ничего не происходит. Вы остаетесь как без денег, так и без квартиры. На все ваши возмущения будет звучать один и тот же классический ответ: «вам были предоставлены информационные услуги, на этом наша работа окончена». Это в лучшем случае. В худшем – аферисты испарятся сразу после получения денег.
Как не попасться на крючок лже-риелтора? Оплачивайте оказанные вам услуги только после заключения сделки с собственником и, непосредственно, заселения. В противном случае, вы рискуете «заплатить за воздух».
Не будь жертвой: 6 распространенных случаев мошенничества с арендой квартир
В качестве примера директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера приводит случай, произошедший недавно со знакомым их брокера. Решив, что с поиском квартиры он прекрасно справится и сам, он по объявлению в интернете нашел себе квартиру.
Встретился с риелтором и с собственником (по крайней мере, он был настолько уверен в том, что это владелец, что даже не спросил документы). Наниматель заплатил за месяц вперед, депозит и комиссию риелтору.
Потом он рассказывал, что риелтор был так любезен, что после сделки показал ему район, объяснил, где какие магазины. Утром нового жильца разбудила уборщица, которая открыла дверь своим ключом и сказала, что сутки закончились и ему пора освободить помещение.
Оказалось, что молодой человек снял квартиру вовсе не у собственника, а у нанимателя, снявшего квартиру, сдававшуюся посуточно. Да и сообщник его едва ли был риелтором.
Руководитель агентства недвижимости LIANA Никита Орлов рассказывает, что часто в таких ситуациях договор найма обещают заключить через некоторое время, потому что, например, приехали с работы показать квартиру, а правоустанавливающие документы случайно оставили дома.
Еще вариант — псевдособственники «буквально завтра» срочно улетают в отпуск, через месяц вернутся и урегулируют формальности.
Или говорят: «Я не хочу пока заключать договор, вдруг вы мне как жильцы не понравитесь, поэтому живите пока без всякого договора, а через месяц или два, если все будет нормально, и вы окажитесь чистоплотными жильцами — заключим полноценный долгосрочный договор».
Чтобы не стать жертвой таких «субарендодателей», договор найма стоит заключать только с собственником квартиры, проверяя его паспортные данные и правоустанавливающие документы, говорит Орлов.
А Полякова в свою очередь предупреждает, что никогда не следует передавать в чужие руки документы на свою квартиру, даже на короткий срок.
Иначе мошенники смогут подготовить поддельные документы и не только пересдать квартиру нескольким людям, но и вообще продать ее.
Пострадавшей стороной в подобных случаях являются и обманутые собственники, хоть они и не теряют деньги, как арендаторы. Поэтому при сдаче квартиры им тоже следует проявлять бдительность.
«Собственника должны насторожить любые уклонения от соблюдения формальностей при составлении договора найма», — обращает внимание Полякова. Она подчеркивает, что даже если в документе не прописан запрет собственника на субаренду, то она противозаконна. Иными словами, молчание — не знак согласия.
Чтобы пересдача квартиры считалась правомочной, должно быть письменное разрешение собственника на такие действия.
Чтобы обезопасить себя, владелец квартиры в договоре найма может прописать свое право с определенной периодичностью, допустим, раз в месяц посещать квартиру, чтобы получить арендную плату, проверить оплату счетов за коммунальные услуги и в целом проверить обстановку, добавляет Жукова.
Лжеагентства
Сегодня набирает популярность использование имени крупных и солидных агентств недвижимости, говорит Полякова: мошенник звонит потенциальной жертве по телефону, представляется сотрудником известной компании, предлагает выгодную сделку, но просит перевести предоплату на указанный им счет.
Выглядит эта схема также просто. Мошенники дают объявление: прекрасный объект по замечательной цене и с минимальной комиссией агентству за посреднические услуги.
Наниматель звонит по указанному телефону и узнает: чтобы получить этот отличный вариант, следует внести предоплату — перевести на счет.
«И арендатор платит! Это поразительно, потому что абсолютно нелогично, однако факт остается фактом», — удивляется Полякова.
В нашу компанию, продолжает она, уже поступило несколько звонков от обманутых граждан: только поняв, что никакие посреднические услуги им предоставлены не будут, они начинают искать, собственно, телефон компании и звонить туда.
Выясняется, что этот «агент» не является и никогда не был сотрудником компании.
«Да, люди проверяют «подлинность агента», но только после того, как он их обманул, а не перед тем как платить деньги неизвестно кому и неизвестно за что — парадокс», — вновь поражается эксперт.
В подобных ситуациях, советуют в «Инкоме», необходимо установить личность агента: проверить его документы, узнать название отделения компании, где он работает. Не поленитесь побывать в офисе компании и удостовериться, что он представляет именно ее интересы.
Если на посещение нет времени, обязательно зайдите на сайт компании, найдите это отделение и позвоните по телефону, указанному на сайте, а не по тому, который вам дал агент.
А что делать горе-покупателю?
В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?
Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова советует никогда не покупать квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. «Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег», — говорит она.
При покупке недвижимости договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.
Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.
Формирование стоимости аренды
Более половины гостей олимпийской столицы – отдыхающие. Спрос на аренду квартир возрастает с приближением курортного сезона. Приезжие, теряя бдительность, стремятся побыстрее решить бытовые проблемы, устроиться на квартиру. Чтобы не столкнуться с обманом, прежде всего нужно получить представление о средней стоимости аренды.
Для этого достаточно пролистать объявления. Цена аренды зависит от таких факторов, как расположение, этажность, комфортабельность. Для владельцев имеет значение характер, возраст жильцов. Объявление об аренде квартиры в Сочи содержит такую информацию:
-
Минимальный комплект бытовой техники. Сюда входят холодильник, плита, телевизор;
-
Благоустроенная санитарно-гигиеническая зона. Душевая, санузел, умывальник. Отдельно оговаривается наличие горячей воды;
-
Количество, качество спальных мест;
-
Требования к проживающим.
Самым древним способом обмана на рынке аренды считается деятельность информационных агентств. Клиенту, позвонившему по фейковому объявлению, мошенники сообщают, что объект был только что сдан, но у агентства есть еще несколько привлекательных вариантов. И получить список со свободными квартирами можно за небольшое вознаграждение.
В лучшем случае в этом списке будут указаны реальные объекты, которые действительно сдаются собственниками через популярные сайты объявлений. Но обычно информация в нем уже давно потеряла актуальность.
Привлечь мошенников к ответственности за эту деятельность не получится. Потому что по договору с клиентом агентство выполняет информационные услуги по предоставлению данных о квартирах, которые можно арендовать. Без каких-либо гарантий.
Удивительно, но на эту удочку регулярно попадаются все новые и новые люди. В основном это жители провинциальных городов и сельской местности, приехавшие покорять большой город, но не готовые к его суровой действительности.
Эта схема оказалась настолько живучей, что пора поместить ее описание в учебник обществознания. Чтобы каждое новое подрастающее поколение узнавало об этом способе обмана еще со школьной скамьи.
Запомните раз и навсегда – ни один оффлайновый источник информации об объектах недвижимости не сравнится со скоростью обновления данных на сайтах объявлений в интернете. Все, что вам нужно сделать – просто зайти на любой из популярных порталов.
Кроме того, в природе не существует каких-то закрытых секретных списков сдающихся и продающихся квартир у агентств недвижимости или где-либо вообще.
Продажа информации— «дешевый сыр» для арендаторов
Один из самых массовых видов обмана на рынке жилья — торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты покупаются на предложение дешевых риэлтерских услуг, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает виртуальным и реальным.
- SMS — рассылки
Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные. После этого ему приходит сообщение по электронной почте или смс с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников. Естественно, смс оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой «эксклюзивной» информации.
- Информационные «агентства» недвижимости
Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников — предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.