Переуступка прав аренды на нежилые помещения в Москве и Подмосковье

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды на нежилые помещения в Москве и Подмосковье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Ответственность контрагентов

Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.

В нем нужно указать:

Величину штрафа	за просрочку внесения арендной платы, а также пени
Условия расторжения сделки в одностороннем порядке	по инициативе собственника или арендатора
Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций	условия подачи искового заявления в суд
Условия признания договора	незаключенным

Последствия продажи арендных прав

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

Преимущества заключения

Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:

• потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
• как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
• цедент получает компенсационную выплату;
• зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.

Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:

• во-первых, это согласие собственника;
• во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).

Чтобы осуществить переуступку, потребуется оформить договор. Заключается он двумя арендаторами, один из которых отказывается от своих прав аренды в пользу другого на возмездной основе. Сам собственник участия в сделке не принимает, а заключаемый договор никак не изменит условия, на которых будет продолжать осуществляться аренда, то есть все положения изначально заключённого соглашения останутся в силе.

Порядок оформления переуступки:

• подготовка документов;
• подготовка договора, в ходе которой стороны должны достигнуть соглашения о том, какие пункты должны в нём содержаться, а также обговорить возможные специальные условия;
• обращение в Росреестр – его необходимо предпринимать, уже имея на руках готовый и согласованный текст соглашения, а также и остальные необходимые документы;
• получение документов о передаче.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

Продажа прав аренды: плюсы и минусы

ППА имеет ряд преимуществ и недостатков.

Плюсы ППА следующие (касаются только арендатора):

• Первый арендатор избавляется от любых проблем по причине отказа от аренды;
• Новый арендатор получает в свою собственность имущество на долгий срок с сохранением ряда особо важных условий;
• Актив, требующий дополнительных расходов, принесет прямую материальную выгоду.

Что касается недостатков ППА, их больше:

• Переуступка прав превращается в отдельный бизнес, что стимулирует рост стоимости привлекательных объектов;
• Поскольку ППА преобразуется в бизнес, в данной сфере рождается серьезная конкуренция между лицами, желающими заполучить наилучший объект;
• Собственник объекта может дать свое согласие на его продажу, в случае повышения стоимости аренды;
• Риск попасть на недобросовестного арендатора, вследствие чего приобрести объект недвижимости с массой скрытых проблем и в дальнейшем нести за них ответственность перед его собственником;
• Провести переуступку можно лишь с позволения собственника;
• Нужно потратить некую сумму денег на услуги нотариуса и/или на перерегистрацию, но только при условии, что договор был заключен у нотариуса и/или подлежал регистрации;
• Если договор аренды будет признан недействительным, ППА будет признана недействительной автоматически;
• Существует множество сложностей при расчете налога, обязательного для уплаты в дальнейшем.

После того как соглашение подписано, составляется акт приёма-передачи документов. Они будут нужны для государственной регистрации нового арендатора. Чтобы зарегистрировать переуступку в Росреестре, потребуются следующие бумаги:

• заявление;
• паспорт, а если вместо одной из сторон выступает представитель – доверенность;
• правоустанавливающие документы;
• согласие либо подтверждение уведомления владельца передаваемого жилья;
• для физических лиц – согласие супруга на распоряжение объектом;
• для юридических лиц – копии учредительных и уставных документов компании, заверенные нотариусом;
• для земельного участка – согласие комитета по земельным ресурсам;
• договоры аренды – изначальный и новый;
• квитанция, свидетельствующая, что пошлина уплачена.

Если бумаги в наличии и соответствуют предъявляемым требованиям, то регистрация будет проведена, после чего права на аренду окажутся переданы новому владельцу, а старый их полностью утратит. Если обнаружится какой-нибудь изъян, придётся вновь подавать документы. Это может сильно затянуть весь процесс, а любые сделки с недвижимостью довольно сложны в оформлении, потому рекомендуется с самого начала привлечь к делу профессионального юриста.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

• Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
• Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
• Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

• Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
• Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки	и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
Если комиссия выносит положительное решение	то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора	правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена	арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс	(посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Переуступка права аренды земельного участка 2020

• Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.
• Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Новый арендатор наделяется правами:

• передача недвижимости в субаренду;
• перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
• передача прав по долгам в залог;
• предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Опасность ППА. Овуляция и прерванный половой акт после неё

Чтобы хоть как-то использовать метод максимально эффективно, нужно помнить:

1. Мужчина должен иметь опыт в ППА. Если у него имеется преждевременная эякуляция, или же он чересчур пылок, он не может заниматься таким сексом, для него способ опасен. Это касается подростков и молодых парней.
2. Семяизвержение должно происходить на достаточном расстоянии от влагалища, чтобы даже капли спермы не попали на органы партнерши.
3. После завершения акта обязательным является принятие душа, нужно помыть член и все его складки, опорожнить мочевой пузырь, чтобы убрать остаток спермы в уретре.

При ППА может возникнуть вероятность заражения инфекциями, передающимися половым путем, нежелательная беременность и психологический дискомфорт партнеров. Прерывание полового акта практически не имеет плюсов. Некоторые пары отмечают, что прерванное соитие избавляет от затрат на презервативы, вагинальные колпачки и другие средства контрацепции. Им нравится, что контакт не защищен, а значит, приносит более яркие ощущения.

Из минусов можно выделить:

• Даже опытные мужчины не могут контролировать выделение предсеменной жидкости. Следовательно, факт зачатия полностью исключить нельзя.
• ППА опасен при случайной сексуальной связи. Всегда есть риск заражения инфекцией, венерическим заболеванием.
• Возможны проблемы в интимной сфере. Партнеры не могут получить истинное удовольствие от сексуальной связи. В дальнейшем подобные проблемы могут повториться. Например, мужчине будет тяжело расслабиться и удовлетворить женщину, которая не просит прерывать близость. Женщине же придется искать другие способы предохранения, если новый партнер не желает практиковать ППА.

ППА вреден для здоровья и эмоционального состояния женщины. Он не позволяет ощутить сполна интимную близость. Это особенно важно для девушек, которые только начинают вести половую жизнь.

В результате прерванного полового акта женщина чувствует себя неудовлетворенной, что зачастую выражается в раздражительности, подавленном состоянии. Возможны боли и тянущие ощущения внизу живота. Длительная практика ППА повышает риск возникновения доброкачественной миомы – наиболее распространенной патологии матки в репродуктивном возрасте.

Иногда мужчина не хочет ребенка, но и не желает прибегать к другим видам контрацептивов, кроме прерванного полового акта. Женщина, в свою очередь, имеет противопоказания к приему противозачаточных средств или установке спирали. В этом случае секс воспринимается как обуза, половое влечение отсутствует. Постоянно есть страх забеременеть и вызвать недовольство партнера. В подобной ситуации лучше расстаться.

Прерванный половой акт – метод предохранения, который практиковали пары много веков назад. Скорее всего, он также будет популярен в будущем. Однако его сторонники должны знать о том, что возможность стать родителями при этом не исключена, а вред для здоровья достаточно серьезный.

При прерванном половом акте мужчина должен постоянно контролировать себя, прислушиваться к ощущениям. Это не позволяет расслабиться полностью и получить удовольствие. Постоянный самоконтроль также приводит к застою секрета в простате. Частая практика ППА грозит ускоренной эякуляцией, нарушением эрекции и даже импотенцией. Кроме того, метод контрацепции ненадежен. Врачи рекомендуют не использовать подобный метод и отказаться от близости.

Хронический простатит — наиболее распространенная проблема, которая может возникнуть у мужчин, практикующих метод прерванного до эякуляции полового акта. Он может сопровождаться повышением температуры тела, болью в пояснице и паховой области, в некоторых случаях признаками общей интоксикации организма.

Последствия воспалительного процесса в предстательной железе достаточно серьезные. Они могут привести к эректильной дисфункции, аденоме, злокачественным патологиям органов репродуктивной системы. На видео можно ознакомиться с мнением специалистов по поводу влияния прерванного акта на мужское здоровье.

Достаточно часто можно услышать о том, что прерванный моловой акт для мужчин может причинять большой вред. Постоянный контроль над семяизвержением очень сильно истощает и расшатывает психику, приводя к дальнейшему ее нарушению.

Врачи клиники репродукции «Интайм» говорят, что прерывание полового акта может негативно сказаться не только на эмоциональном состоянии, но и привести к снижению сосудистого тонуса полового члена, что в последствие перерастает в половое бессилие либо, напротив, в преждевременную эякуляцию.

Женщины также находятся не в самом лучшем положении. Мало того, что не забеременеть прерванный половой акт не всегда помогает, так еще 50% из них из-за такого способа контрацепции лишены возможности испытывать оргазм. А это, как и в случае с мужчинами, последствия прерванного полового акта для женщин – пагубное влияние на их психическое и эмоциональное состояние.

Поэтому мы рекомендуем ознакомиться со всеми за и против ппа и прибегнуть к использованию других, более надежных способов контрацепции. Чтобы подобрать способ контрацепции, подходящий именно вам, желательно придти на прием к гинекологу и получить все необходимые рекомендации. Врачи клиники «Интайм» с радость помогут в решении вашей проблемы.

Дедовский метод сказывается на сексуальной жизни и здоровье обоих партнеров. Если пара интересуется вопросом, можно ли прерывать половой акт, ей стоит ознакомиться со списком возможных осложнений.

• В случае многолетнего использования прерванный половой акт для мужчин чреват гипертрофией предстательной железы, снижением потенции, нарушением формирования оргазма.
• Не так безобиден этот метод и для женщин. Контрацепция прерыванием полового акта может стать причиной фригидности. По данным специалистов, 6 из 10 женщин не испытывают оргазма во время секса. Во многом это объясняется нервным напряжением. Женщина понимает, насколько велики риски, осознает, что возможна беременность, поэтому ей сложно расслабиться. Разумеется, сексуальная неудовлетворенность — это не единственная проблема, с которой можно столкнуться в результате такого метода предохранения. Если женщина забеременела после прерванного полового акта, и рождение ребенка не входит в ее планы, придется сделать прерывание беременности. А это дополнительные риски для здоровья. Искусственное прерывание беременности может стать причиной многих осложнений: кровотечения, воспалительных заболеваний, бесплодия, привычного невынашивания. Даже если дедовский метод не подводит в течение длительного времени, тоже возможны проблемы со здоровьем. Прерванный половой акт может привести к застойным явлениям в малом тазу, а также дисфункции яичников. Это чревато нарушением менструального цикла и развитием бесплодия. Кстати, специалисты считают: если прерванный половой акт не дает «осечки» многие годы, паре нужно пройти обследование. Возможно, успешное применение такой контрацепции объясняется бесплодием.

Похожие записи:

• В Узбекистане отменяется ряд налоговых и таможенных льгот — список
• Жилищные субсидии для ветеранов боевых действий
• ОКПД 2 Классификатор и расшифровка