Долевая собственность: особенности продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевая собственность: особенности продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

• В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
• И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
• Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
• При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
• В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
• На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
• Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
• Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Что такое долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Как продать участок, если он в долевой собственности

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

• заявление;
• документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
• акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
• правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
• документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
• квитанция об оплате госпошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Выделение доли в частном доме

В случае взаимного согласия между совладельцами алгоритм выделения доли в доме будет следующим:

1. Оформление помещения. Для начала необходимо получить разрешение на переустройство дома, находящегося в долевой собственности, затем создать изолированное помещение.
2. Обратиться в БТИ за составлением техпаспорта.
3. Договориться с другими собственниками о выделении своей доли в натуре. Приступая к данному пункту, нужно быть готовым к тому, что из-за неравенства частей кому-то придется доплачивать.
4. Зарегистрировать изменения права собственности. Одновременно должна быть зарегистрирована реконструкция части дома в Росреестре.

При выделении доли через суд порядок действий будет таким:

1. Обратиться в БТИ за техпаспортом дома и за проведением строительно-технической экспертизы, которая даст ответ на вопрос, можно ли в доме выделить долю.
2. Подать иск в суд. На данном этапе можно просить суд провести долевой раздел жилого дома на две квартиры или больше, в зависимости от количества собственников.
3. Посетить судебное заседание.
4. Зарегистрировать изменения в праве собственности.

Отличие доли от части жилья.

Жилая недвижимость может принадлежать только одному человеку или быть общей, то есть собственниками может быть несколько человек. Нередко владельцы пользуются благами объекта без определения долей, а в качестве примера можно привести совместно нажитое имущество супругов.

Если квартира приобретена в браке, то не имеет значения указание в договоре купли-продажи только одного имени. Муж и жена имеют равные права на квартиру или дом, а исключение составляют ситуации с заключением брачного договора и особых условий владения имуществом.

При владении совместной собственностью иногда возникают сложности, связанные с желанием одного из собственников продать жилье. Если остальные сособственники против такого варианта, то используется процедура выделения доли. Размер фиксируется в правоустанавливающих документах, которые определяют соответствующее ей имущество.

Появление долей может быть связано со следующими обстоятельствами:

• прохождение процедуры приватизации;
• приобретение одной доли недвижимости;
• объединение нескольких имеющихся долей;
• дележ имущества в ходе развода и иных споров.

Доля может быть выделенная или невыделенная. Примером первого варианта выступает ситуация, когда в доме имеются разные входы и жильцы могут не создавать помех при пользовании благами объекта. В противном случае при приобретении доли новому владельцу придется решать подобные вопросы с другими жильцами.

Процедура продажи доли в доме или квартире

При совершении сделки в обязательном порядке нужно следовать предусмотренным законом нормативам. В соответствии с действующими положениями инициатор процесса должен придерживаться инструкции:

1. В первую очередь утверждаются условия отчуждения и стоимость объекта. При отказе сособственников от права преимущественной покупки критерии продажи не изменяются.
2. Необходимо известить дольщиков о намерении продать часть имущества. Конкретной формы нормативами не предусмотрено, но рекомендуется воспользоваться письмом с уведомлением.
3. В течение 30 дней необходимо ожидать ответа заинтересованных лиц. Если согласие принять участие в сделке или отказ участников поступит раньше истечения месяца, то договор заключается сразу же.
4. Если никто из сособственников не выразил намерение выступить в качестве покупателя, продавец получает законное право на оформление отношений с приобретателями со стороны. При этом сделка должна проводиться на тех же условиях, которые предлагались совладельцам.

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

Если дом и земля в собственности нескольких людей, то все действия с ними могут осуществляться только по единогласному соглашению. Это, в частности, касается распоряжения имуществом. Данный порядок установлен в первых пунктах статей 246 и 247. В том случае, если не будет согласия хотя бы одного собственника, то тот или иной способ распоряжения можно реализовать только в соответствии с судебным постановлением.

Законом определено, что любой владелец может распорядиться своей частью по своему усмотрению. При этом долевая собственность на дом и землю может сохраниться. То есть необязательно выделять свою часть в натуре. Объектом сделки в данном случае будет выступать право на долю в общей собственности, а не конкретно часть недвижимости. Однако при возмездном отчуждении посредством продажи или мены необходимо соблюдать правила, установленные в ст. 250 ГК о возможности преимущественной покупки других владельцев.

Процедура продажи доли в доме

В том случае, если в установленные законом сроки другие собственники не подтверждают своего намерения выкупа доли, но при этом и не оформляют отказ, они, тем не менее, теряют преимущественное право выкупа, и собственник доли вправе продавать ее третьим лицам. Разумеется, это справедливо лишь в том случае, если у собственника есть подтверждение получения уведомления другими собственниками. Важно отметить! В тех случаях, когда установить местонахождение собственников для вручения им уведомления не представляется возможным, либо же они всячески препятствуют продаже, избегая получения на руки уведомления, существует возможность передать право долевой собственности третьим лицам через договор дарения. Дарение – сделка безвозмездная и согласие остальных собственников в этом случае не требуется.

Покупка доли дома и земельного участка

При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.

• Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон.
  В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.
• Продажа отдельной части Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.

Похожие записи:

• На какие выплаты и льготы имеют право работающие пенсионеры в 2022 году
• Порядок уплаты НДФЛ в 2023 году: главные изменения
• Как платят алименты безработные отцы в 2023 году?