Оценка недвижимости для ипотеки в СберБанке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недвижимости для ипотеки в СберБанке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Анализ рыночной и ликвидной стоимости квартиры проводится непосредственно перед сделкой, когда уже имеется договоренность с продавцом. Прежде чем специалист начнет проводить оценку квартиры, ему потребуется, чтобы клиент предоставил ему ряд информации.
Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки
Случайно или намеренно, но при проведении оценки оценочные организации иногда завышают рыночную стоимость объекта недвижимости.
Случайные ошибки могут произойти ввиду того, что оценщикам доступна информация из объявлений о продаже, цена в которых не всегда соответствует реальной цене сделке.
Также экспертам приходится ориентироваться на объявления с указанной в них более высокой стоимостью, так как недвижимость с низкими ценами быстрее исчезает с рынка.
Намеренное завышение стоимости оцениваемой квартиры, как правило, происходит из-за того, что банк выдает кредит, ориентируясь не только на кредитоспособность заемщика, но и на стоимость приобретаемого объекта. Как правило, сумма кредита составляет 80% рыночной стоимости квартиры, иногда до 85-90%, в зависимости от продукта.
Покупатель может не иметь достаточных средств на оплату первоначального взноса по ипотеке. Поэтому он договаривается с продавцом и оценщиком об указании в договоре и отчете об оценке более высокой стоимости.
Однако, банк, проведя свой анализ представленного отчета о стоимости, может не согласиться с оценкой эксперта и отклонить отчет.
Совет! ДомКлик предлагает воспользоваться платным сервисом «Экспертиза цены», который позволит покупателю узнать, насколько обоснована цена, указанная в объявлении.
Заказывать оценку для ипотеки Сбербанка более целесообразно в оценочных компаниях, входящих в список аккредитованных, так как это сократит время одобрения кредитной заявки.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Пакет документов для того чтобы воспользоваться оценкой жилого объекта
Если вы решили воспользоваться ипотекой сбербанка, то без оценки недвижимости практически нельзя обойтись. Для процедуры потребуются следующие виды документов:
- Свидетельство прав собственности на квартиру, или договор ренты, дарения и прочего, что могло бы подтвердить, что вы можете заключать сделки с ней;
- Если имеется кадастровый паспорт или любые другие подобные документы для того чтобы внести пояснения к объекту и его плану;
- Сведения о заемщике. Физические лица предоставляют сканированные копии страниц документа, удостоверяющего личность, на которых есть информация о прописке, фамилии, имени и отчеству, а также дате рождения;
- Документы, подтверждающие отсутствие обременения у квартиры. Объект недвижимости не должен использоваться в качестве залога по другим кредитам;
- При оценке могут потребоваться и другие документы, среди которых справка о смерти собственника недвижимости, полный перечень квартир, которые будут приниматься во внимание при оценке.
Как рассчитывается оценочная стоимость недвижимости
Изначально существует 3 основных подхода, используемых в оценке залогового имущества: сравнительный, доходный и затратный. В большинстве фирм используется комплексный метод, при котором учитываются такие факторы, как:
- расположение объекта (район населенного пункта с учетом развитости инфраструктуры);
- состояние дома, в котором располагается приобретаемая квартира (количество этажей, степень износа, наличие общедомовых территорий и площадей, материалы, используемые при строительстве и т.д.);
- состояние самой квартиры (планировка, наличие перепланировок, этаж, общая и жилая площадь, наличие балкона/лоджии, высота потолков, качество ремонта с перечислением видимых дефектов, состояние коммуникаций).
Дополнительно оценщик делает анализ похожих предложений на рынке недвижимости в этом же городе/районе и учитывает усредненный уровень цен.
Специалист определяет рыночную и ликвидационную стоимость жилья. Последняя подразумевает цену, за которую квартиру можно продать в условиях форс-мажорных обстоятельствах и без длительного ожидания. Рыночная же цена – это цена объекта в случае реализации без спешки с ожиданием лучшего предложения.
Оценка для Сбербанка: гарантия оформления ипотеки и залога
Сбербанк — один из самых крупных и надежных банков в России, а также одно из ведущих финансовых учреждений, которое требует от своих клиентов определения реальной рыночной стоимости и ликвидности приобретаемых объектов. Оценка для Сбербанка является обязательным условием любого залогового кредита (в том числе — ипотеки). Без информации о рыночной стоимости объекта банк не будет заключать договоры кредитования.
Возможные проблемы и нюансы
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
В каких случаях нужна оценка недвижимости
Вопрос о том, в каких ситуациях используется оценка недвижимости по ипотеке в Сбербанке, не имеет смысла, поскольку ранее уже говорилось о том, что её проведение – это обязательное требование законодательства, применяемое всеми банками при выдаче ипотечного кредита. На обязательность процедуры не влияет ни место проживания и подачи заявки (экспертиза проводится и в Спб, и в Тюмени, и в небольших районных центрах), ни выбранная программа кредитования (включая льготную, под 6%). Единственный способ избежать процедуры – взять стандартный потребительский кредит, не требующий внесения залога. Но следует учитывать, что получить нужную сумму в подобной ситуации будет крайне непросто.
Учитывая сказанное, потенциальным новосёлам следует выяснить все особенности проведения оценочных работ и правила написания отчёта и передачи его в банк. А начать требуется с критериев выбора оценщика.
Закон требует:
- обязательного наличия у эксперта профильного образования;
- наличие выданной государством лицензии;
- вступления в саморегулирующуюся организацию;
- оформления страховки.
Банк устанавливает дополнительные условия, не допускающие обращение к человеку с опытом работы менее 3 лет, у которого к тому же имеются налоговые нарушения или замечания от ФНС.
Куда обратиться для оценочной процедуры
В какой компании заказывать экспертизу – личное дело заемщика. Ни один кредитор не вправе навязывать обращение в конкретную фирму. Однако у каждого банка есть свой список организаций по оценке недвижимости. В 80% случаев покупатели сотрудничают именно с компаниями из этого списка.
На то есть несколько причин:
- Перечень оценщиков состоит из аккредитованных организаций, имеющих лицензию. Заемщику не нужно самому проверять добропорядочность фирмы, ведь это уже сделал банк.
- В каждом банке существуют определенные требования к предоставляемому оценочному альбому. Эти условия должны соответствовать стандартам как самого кредитора, так и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному Кредитованию) и АРБ (Ассоциация Российских Банков). Компании, которые неоднократно выполняли заказы по оценке имущества для ипотеки в Сбербанке, составят отчет согласно требованиям банка.
Список аккредитованных оценочных компаний для ипотеки в 2020 году предоставляется Сбербанком по запросу клиента. Также с ним можно ознакомится на официальном сайте кредитора. Для удобства клиента в таблице на сайте присутствуют не только названия фирм и городов, в которых они работают, но и номера телефонов, адреса и другие контакты для связи.
Все партнеры Сбербанка по оценке недвижимости обладают лицензией. Именно ее наличие необходимо проверить в первую очередь при обращении в любую фирму. Также рекомендуется убедиться в наличии свидетельства о членстве в Союзе Российских оценщиков.
Порядок проведения оценки
Оценка квартиры для ипотеки в Сбербанке включает в себя 6 этапов:
- Поиск оценочной компании. Найти лучше такую фирму, которая имеет хорошую репутацию у самого банка, а также у ее клиентуры. Не последним фактором, влияющим на выбор, может стать цена на услугу.
- Консультация у специалиста по оценке. С ним нужно оговорить сроки проведения оценки и стоимость услуги. После достижения соглашения заключается договор.
- Сбор необходимых для проведения процедуры бумаг. Их нужно вручить независимому эксперту.
- Непосредственно оценка объекта. Эксперт вместе с заемщиком и настоящим владельцем квартиры приезжает на место и осматривает его. Внимание оценщика обращается на дефекты и прочие нюансы жилья, которые обязательно фиксируются с помощью фотографий.
- Составление отчета об оценке. На это может уйти до 5 рабочих суток. Чем проще объект, тем с более короткий срок будет выдана документация.
- Передача отчета заемщику-заказчику. На руки выдается только оригинал. Пара копий остается у оценочной фирмы.
Обязательная страховка
Если банк одобряет кредит, следует обязательное страхование залоговой квартиры. Страховые риски залоговой квартиры включают:
- повреждение от падения предмета (летательный аппарат, дерево, строительная техника);
- затопление, пожар;
- целенаправленный вред со стороны третьих лиц;
- причинение вреда соседям со стороны заемщика в результате ремонта;
- повреждения в результате природных катаклизмов;
- утрата права собственности заемщиком (страхование титула).
В этом случае также нужен отчет по оценке стоимости. Он определит:
- страховую сумму объекта;
- размер взноса для заемщика,
- размеры выплат банку при наступлении страхового случая.
Фактически риски повреждения и утраты залогового объекта, клиентской несостоятельности распределяются между страховщиком и Сбербанком.
Как рассчитывается оценочная стоимость недвижимости
Рыночная цена объекта может быть определена одним из следующих способов:
- Сравнительный. Оценщик ищет рядом другие квартиры, обладающие похожими параметрами. И на основании их эксперт устанавливает рыночную цену на имущество.
- Доходный. Этот метод применяют с учетом прибыли, которую можно получить при использовании жилой площади. Чем более доходна квартира, тем выше будет стоимость.
- Затратный. Расчет производится с учетом расходов, связанных со строительством и ремонтом объекта. На конечную цифру также влияет степень износа. Чем он выше, тем ниже рыночная цена недвижимости. Этот метод используют при избытке предложений на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры:
- Расположение (благоприятный/неблагоприятный район);
- Степень удаленности/развитости инфраструктуры;
- Характеристика дома (материал строительства, этажность, степень изнашивания, общедомовая территория, площадки);
- Особенности самого объекта (планировка/перепланировка, номер этажа, площадь – общая и жилая, высота потолков, состояние узлов, наличие ремонта/балкона/лоджии).
Оценщик также берет во внимание цены на объекты, расположенные поблизости (использует сравнительный метод). В итоге он устанавливает рыночную и ликвидационную стоимости помещения. Последняя сумма говорит о том, по какой цене можно продать квартиру без длительного ожидания покупателя при чрезвычайных обстоятельствах.