Порядок расторжения договора аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)
Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:
- арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
- переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
- арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
- арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока
Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.
Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.
Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.
Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.
Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.
Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?
Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.
В этом документе обязательно нужно указать:
- данные сторон арендных отношений;
- обоснованную причину расторжения договора;
- сроки прекращения арендных отношений;
- дату составления уведомления;
- личную подпись.
Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.
В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.
Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:
- Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
- В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.
Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора
Применение 620 статьи при досрочном расторжении
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.
1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873
“…Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО “Гроккет” не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.
При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права…”
Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015
“…Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее – ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее – администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.
По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее – договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).
Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.
Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации – строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106
“…Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 “О Генеральном плане города Москвы” стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора и��менил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.
При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.
Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”
1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Особенности договорных отношений
Договорные отношения, возникшие из договора аренды, можно расторгнуть, но способы и порядок их расторжения нужно продумать еще до подписания договора.
Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.
В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.
При составлении договора коммерческого найма, стороны называются наймодателем и нанимателем и, соответственно, арендодатель и арендатор в договоре аренды.
В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.
Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.
Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.
В случае прекращения арендных обязательств, обратите внимание на условия договора, в них обязательно указывается срок, в течение которого действует договор. По закону, аренду можно установить на определенный и неопределенный срок.
Когда арендатор может прекратить отношения
Основания могут быть предусмотрены как в законодательстве, так и в соглашении между сторонами. Вначале опишем те причины, по которым ГК РФ даёт право арендатору добиться досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Во-первых, пользователь может ставить вопрос о расторжении договора тогда, когда владелец вообще не передаёт имущество в аренду, либо чинит всякие препятствия в его использовании.
Во-вторых, за арендатором сохраняется право прекратить отношения в случае, если в процессе эксплуатации в имуществе выявляются существенные скрытые дефекты, которые сводят возможность нормального пользования вещью на нет.
При этом арендатор должен доказать, что:
- Арендодатель не поставил его в известность о недостатках в объекте аренды при подписании договора
- На момент приёма имущества в наём дефекты в нём не могли быть обнаружены
Уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.
450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
Расторжение договора аренды арендатором
По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.
Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.
Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.
Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — образец формулировки
Следует отметить, что стороны бессрочного договора аренды вправе установить иные сроки для уведомления об отказе одного из участников исполнять заключенный ДА. Они могут быть, как уменьшены, так и увеличены, по сравнению со сроками, указанными в ст. 610 ГК РФ, которые применяются «по умолчанию».
Как уже отмечалось, участники ДА имеют право установить дополнительные основания для одностороннего расторжения договора. Например, в него можно включить такую формулировку:
«Стороны договорились, что досрочное расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора во внесудебном порядке допускается в следующих случаях:
- если по вине арендодателя помещение стало непригодным для использования, в том числе, из-за несвоевременной оплаты коммунальных платежей;
- если в течение пяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора помещение не передано арендатору в надлежащем виде».
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Важно: Любая сторона может просто отказаться от договора, если в нём не указан срок действия. В этом случае достаточно предупредить контрагента за месяц, а если речь идёт о недвижимости – за 3 месяца (ст. 610 ГК).
Нужно ли составлять дополнительное соглашение?
В ситуациях досрочного прекращения договора аренды жилья следует оформить дополнительный документ – соглашение о расторжении. Его составление необходимо в тех случаях, когда одна из сторон принимает решение о расторжении отношений раньше срока, и является отражением позиции сторон.
В нем можно отразить состояние квартиры и предметов интерьера, если они имеют повреждения, наличие задолженности за арендатором или возможную переплату в виде залога. Но это имеет смысл, если спорные вопросы имеют место. В противном случае в соглашении указывается информация о том, что стороны претензий друг к другу не имеют.
Дополнительные договоренности и особые условия аренды, такие как, проведение ремонта, уплаченные сборы в ТСЖ и прочее, также нужно отразить в соглашении.
Подписание подобного соглашения снимает ответственность с арендатора в момент подписания, а также позволяет собственнику или его представителю удостовериться в том, что после квартиросъемщика не осталось неприятных сюрпризов.
Судебные разбирательства
При каких обстоятельствах действие перерастает в процесс, что проходит в суде? В судебном процессе контракт разрывается, когда этого требует лицо, снимающее жилье, или лицо, которое его сдает, при условии, что имеет место хотя бы один из случаев, предусмотренных законодательством. Например, когда условия съемного жилища непригодны для пребывания в нем.
К тому же законодательство предусматривает, что толчком для разрыва соглашения в судебном порядке может стать аварийное состояние жилья, которое сдается. Напоминаем, что инициатором этого при таких обстоятельствах имеют право выступить обе стороны.
Что касается конкретно наймодателя, то он лично может инициировать расторжение документа в судебном порядке. Причинами таких требований будет невыполнение нанимателем пунктов, указанных в соглашении, касательно платы за жилье.
Также весомой причиной выше упомянутых действий со стороны наймодателя будет незаконное поведение с имуществом со стороны нанимателя.
В результате разбирательств в судебных органах, судья по завершению процесса должен вынести свое решение. Многое зависит от сложившейся ситуации.
К примеру, суд может выделить нанимателю определенный термин для того, чтобы он возобновил или оплатил испорченное им имущество. ( Читайте на нашем сайте о том, для чего нужен страховой депозит при сдаче квартиры в аренду). На такие действия дается и определенный термин, он не превышает одного года. За это время наниматель должен выправить ситуацию.
По любых сложившиеся негативных обстоятельствах наймодатель или наниматель могу обращаться в судебные органы. Вынесение остаточного приговора судьей должно быть выполнено в сроки, предусмотренные законодательством РФ.