Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юрист по недвижимости отвечает на частые вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Заказать звонок специалиста
Иногда нам звонят или пишут читатели нашего сайта с вопросом: «Почему лицензии, размещенные на сайте, старые? Почему нет свежих лицензий?» С удовольствием отвечаем на этот вопрос.
Вопрос лицензирования в нашей стране регулируется Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ст. 17). В статье перечислены все виды деятельности, подлежащие обязательному государственному лицензированию. До 2002 года риэлторская деятельность входила в этот перечень. Определение риэлторской деятельности содержалось в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407: «деятельность на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них (п. 2)».
Обязательным условием выдачи лицензии было наличие у соискателя или его штатных работников аттестата, подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.
С 2002 года лицензирование риэлторской деятельности отменено. Указ Президента РФ, в соответствии с которым обязательное лицензирование риэлторской деятельности отменяется, был подписан 8 августа 2001 года, а с 8 февраля 2002 года вступил в силу.
Именно на фоне того, что риэлторская деятельность не лицензируется и организовать риэлторскую фирму может каждый желающий, мы советуем свои жилищные проблемы нести всё-таки в старые проверенные агентства недвижимости, которые когда-то проходили через непростой путь получения лицензий и сбора необходимых доказательств профессиональной компетентности. Если Вы сделаете выбор в пользу специалистов нашего агентства, мы будем только рады и приложим максимум усилий для решения Вашего квартирного вопроса.
Нажмите на изображении, чтобы открыть полную версию в новом окне
Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?
- медицинская деятельность (за исключением указанной деятельности, осуществляемой медицинскими организациями и другими организациями, входящими в частную систему здравоохранения, на территории инновационного центра «Сколково»);
- фармацевтическая деятельность;
- деятельность по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
Текст научной работы на тему «Лицензирование как необходимый элемент государственного регулирования риэлторской деятельности»
ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ КАК НЕОБХОДИМЫЙ ЭЛЕМЕНТ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Ключевые слова: риэлтор, лицензирование, обмен, посредничество, маклер, профессионализм, государственное регулирование.
Впервые предложения по оказанию услуг в сфере недвижимости частными компаниями стали появляться в начале 90-х годов прошлого века. До этого функцию посредника могло выполнять только государственное учреждение «Бюро по обмену жилой площади». Из самого названия этой организации можно сделать вывод о направлениях деятельности такой компании.
Поскольку частной собственности на недвижимость в СССР не было, то и рынка этой самой недвижимости тоже не существовало, что свидетельствовало об отсутствии и профессиональных специалистов в данной сфере. Конечно, рядом с обменным бюро начиная с 70-х годов можно было встретить нелегальных маклеров, которые под страхом уголовного наказания предлагали свои услуги желающим изменить свои жилищные условия, но назвать их профессионалами можно было с трудом. С появлением частной собственности на недвижимость появились и первые профессиональные риэлторы.
Следует отметить, что понятия «маклер» и «риэлтор» далеко не тождественные понятия. Так, маклером (англ. broker, франц.
© Бербенева И.Г., 2014
courtier, нем. Makler, итал. и нем. sensale) можно назвать лицо, на профессиональной основе занимающееся посредничеством при заключении сделок1, т. е. маклер занимается тем, что сводит продавца и покупателя, тем самым способствуя заключению сделки, и за это получает комиссионные.
Легальное определение понятия «риэлтор» в нормативных правовых актах не содержится, кроме того, в различных источниках встречаются отличающиеся написания (риэлтор, риэлтер, риелтор).
В ранее действовавшем Постановлении Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности»2 под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Таким образом, риэлтор — это профессия, предполагающая наличие у соответствующего лица навыков, знания законодательства и ответственного отношения к делу. В отличие от маклера риэлтор не просто является посредником между продавцом и покупателем, а самостоятельно выступает от имени клиента в его интересах.
Однако в настоящее время официально такой профессии не существует (равно как и агент по недвижимости, эксперт по недвижимости и т. д.). После отмены лицензирования официально не существует даже такого вида деятельности, как риэлторская. В России за более чем 20-летнюю историю рынка недвижимости не созданы специализированные учебные заведения для подготовки специалистов в этой области. В отсутствие официальных стандартизированных образовательных программ подготовки риэлторов, крупные компании самостоятельно организовывают обучающие программы, курсы и семинары для своих сотрудников, как начинающих, так и уже работающих, но эти тренинги ничего общего с профессиональным образованием не имеют. Как результат в российских агентствах недвижимости зачастую работают риэлторы не только не обладающие профессиональными навыками, но даже не имеющие базового знания действующего законодательства.
Профильное риэлторское образование в большинстве развитых стран играет огромную роль. Для сравнения: в США риэлторской специальности обучают в университетах. После обучения сдается
экзамен, а затем — экзамен на лицензию штата, которая регистрируется в Департаменте по предпринимательскому и профессиональному регулированию. Причем эти экзамены очень сложны и по статистике претенденты сдают его в некоторых случаях более 10 раз. Обновляется лицензия каждые 2 года3. В США нельзя работать агентом по недвижимости частным образом, соответственно не существует независимых агентов. Агент по недвижимости всегда работает на брокера — владельца агентства недвижимости. Брокер несет полную ответственность по сделкам. Только имея лицензию и проработав по ней 2 года, агент может получить брокерскую лицензию и открыть свое агентство.
Помимо США государственное лицензирование риэлторской деятельности развито и во многих других странах. В частности, в Германии этим бизнесом по совместительству занимаются адвокаты, окончившие специальные курсы, сдавшие экзамен и получившие лицензию. В качестве примера можно привести также страны Бенилюкса, где помимо лицензирования существуют еще и профессиональные организации, куда обязан вступить каждый агент. В такой организации он получает идентификационный номер, который подтверждает его статус и который он обязан указывать в каждом документе и договоре, который оформляется во время работы с клиентом4.
По пути государственного регулирования риэлторской деятельности пошли и некоторые бывшие союзные республики, а ныне независимые государства. В частности, Республика Беларусь Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.11.2004 г. № 1409 «О внесении дополнений в Положение о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг» ввела лицензирование риэлторской деятельности как услуги, сост��вляющей деятельность по оказанию юридических услуг. Кабинет Министров Республики Узбекистан принял «Положение о лицензировании риэлторской деятельности» в качестве Приложения к Постановлению КМ РУз от 10.05.2011 г. № 129 «О лицензировании отдельных видов деятельности».
В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование деятельности гражданско-правового характера относится к ведению федеральных органов государственной власти и субъекты РФ не вправе самостоятельно принимать нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок регулирования риэлторской деятельности. В указанном выше Постановлении Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности» легально закреплялось понятие риэлторской деятельности и регламентировалась эта деятельность. Однако
данное постановление утратило свою силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности»5, что фактически повлекло исключение из нормативных правовых актов понятия «риэлтор».
Действующий Федеральный закон от 04.05.2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»6 не предусматривает лицензирования риэлторской деятельности, и данная ситуация позволяет любому субъекту, в том числе и физическому лицу, заниматься этой достаточно доходной деятельностью, не неся, по сути, никакой ответственности за возможные последствия и зачастую не делая налоговых отчислений. На сегодняшний момент не существует каких-либо правил и стандартов для данного вида деятельности, отсутствуют нормативно-правовые акты, предусматривающие ответственность за недобросовестное сопровождение сделок. И как следствие, нет никаких гарантий получения качественной услуги для добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Кому нужно получать лицензию
В статье 12 закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 04.05.2011 № 99-ФЗ приводится перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии. Всего их 53, среди них:
- деятельность, связанная с шифрованием и защитой информации;
- деятельность, связанная с оружием и военной техникой;
- производство лекарств и медтехники;
- охранная и детективная деятельность;
- оказание услуг связи, телевидение и радиовещание;
- деятельность по изготовлению экземпляров аудиовизуальных произведений, компьютерных программ, баз данных и фонограмм на любых носителях;
- образовательная деятельность;
- фармацевтическая и медицинская деятельность;
- перевозки водным и воздушным транспортом;
- перевозки железнодорожным транспортом пассажиров и опасных грузов;
- перевозки пассажиров автотранспортом, оборудованным для перевозок более восьми человек.
Как получить лицензию на алкоголь
Розничная торговля алкогольными напитками, включая пиво – это достаточно популярный вид деятельности наших пользователей, поэтому расскажем подробнее, как получить лицензию на алкоголь. Регулирует лицензирование этого вида деятельности специальный закон № 171-ФЗ от 22 ноября 1995 года. Сначала внесем ясность в вопрос продажи пива (а также пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи).
Пиво является алкогольной продукцией, но его реализацию регулируют отдельные положения закона. На продажу пива не распространяются особые требования к розничной продаже и потреблению алкогольной продукции, указанных в статье 16 закона № 171-ФЗ, и для продажи пива не нужна лицензия.
Продавать пиво можно лишь в стационарных объектах (магазинах), но к их площади нет определенных требований, как для реализации другой алкогольной продукции. И еще одно отличие пива от другого алкоголя – его могут реализовывать не только организации, но и индивидуальные предприниматели.
Что касается алкоголя в целом, то получение лицензии на его производство и оборот кроме закона № 171-ФЗ регулирует еще и специальный Административный регламент. Документы для получения лицензии на производство алкоголя отличаются от тех, что подают на получение лицензий для других видов деятельности. В нашей статье мы рассмотрим лицензионные требования только к розничной продаже алкоголя, т.к. требования к его производству, хранению и оптовому обороту имеет смысл рассматривать отдельно.
Для получения лицензии соискатель должен:
- быть юридическим лицом (ИП продавать алкоголь, кроме пива, не могут);
- иметь в собственности или долгосрочной (от года) аренде стационарные торговые объекты и складские помещения;
- общая площадь таких помещений для розничной продажи алкоголя должна быть не менее 50 кв. м в городских поселениях и не менее 25 кв. м в сельской местности;
- при продаже алкоголя в городских поселениях лицензиат должен применять кассовый аппарат;
- иметь уставный капитал определенного размера (требование устанавливают региональные лицензирующие органы), но не более 1 млн. рублей.
Региональные лицензирующие органы могут устанавливать и другие дополнительные требования, поэтому прежде чем собирать необходимые документы и оплачивать госпошлину, обратитесь за подробной информацией в соответствующее окружное управление Росалкогольрегулирования. Их контакты, так же как и форму заявления на лицензию вы можете найти в Административном регламенте.
Лицензия для агентства недвижимости россия
Необходимость лицензирования.
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке?
Часто при продаже или аренде квартиры люди обращаются в агентство недвижимости. Приходят они туда по многим причинам. Это и желание подстраховаться от многочисленных мошенников. Это и как можно быстрее совершить выгодную для себя сделку. Однако подписание сделки с покупателем или арендатором часто затягивается на многие месяцы. В этом случае напрашивается вполне естественный вопрос: как расторгнуть договор с риелтором в одностороннем порядке? Вот проблема из реальной жизни.
По семейным обстоятельствам я буду вынужден навсегда переехать жить в другой город. Здесь у меня осталась квартира, которую хотелось бы продать. С этой целью я обратился в одно из местных агентств недвижимости для того, чтобы они подобрали мне покупателя на жилье. В течение месяца после заключения договора со стороны агентства наблюдалась хоть какая-то активность. Так, 2 или 3 человека даже приходили на просмотр. Однако уже несколько недель я не наблюдаю от риелторов каких-либо действий, в то время как для меня дорог каждый день. Поэтому я серьезно подумываю над тем, чтобы расторгнуть договор. Подскажите, пожалуйста, могу ли я это сделать в одностороннем порядке, учитывая, что в договоре за такие действия агентство предусмотрело серьезную неустойку (3% от цены квартиры). Александр, г. Ижевск.
Итак, сразу следует сказать о том, что клиента агентства недвижимости такое условие договора относительно уплаты неустойки пугать не должно. Все дело в том, что отношения между клиентом и риелтором полностью вкладываются в нормы законодательства, регулирующего порядок исполнения договора, целью которого является оказание услуг.
Пострадавшему от недобросовестных действий клиенту агентства недвижимости рекомендуем обратиться к положениям как ст.32 Закона о защите прав потребителей, так и ст. 782 ГК РФ. Все эти нормы предусматривают право заказчика на одностороннее расторжение договора об оказании услуг. Причем, в этом случае речь ни о какой неустойке не идет. Единственным последствием, которым для клиента может обернуться односторонний отказ от договора с риелтором – это компенсация фактически понесенных им расходов на выполнение конкретных работ.
Следует заметить, что расторжение договора в одностороннем порядке не ставится в зависимость от предварительной компенсации затрат исполнителю. В этом случае риелтор вправе выставить клиенту отдельное требование. При этом понесенные расходы должны быть обоснованы и обязательно подтверждены документально.
Нужна ли лицензия для агентства недвижимости
Все сотрудники, за исключением выездных агентов работают удаленно.
Внимание Выездной агент получает от удаленно работающего менеджера информацию о встрече с клиентом(время/место., описание клиента/ собственника).
В случае удачной сделки, агентом оформляются документы. Клиент дает расписку, что услуга оказана.
Претензий не имеет. Агент оставляет комиссионные и переводит оставшуюся часть денег путем оплаты услуги в интернет- магазине. На данный момент: — Оформлено ИП.
— Заключен договор с платежным агрегатором (Робокасса), об переводе денег на расчетный счет со счета платежного агрегатора. — Платежный агрегатор удерживает комиссию за перевод.
Крайне редко слово опытного и грамотного агента воспринимается клиентом как авторитетное и безоговорочное мнение.
Чаще слышишь
«а мой друг продал за столько, а моя сестра сняла за столько»
и т.д. ВОпрос вот в чем: как Вы видите идею монополизации рынка недвижимости? Т.Е. возможно ли объеденить несколько ведущих агентств недвижимости в какую-либо цельную структуру, у которой будут определенные принципы работы, четкая тарифная сетка (что, сколько и почему стоит), обучение с последующими экзаменами перед началом реальной работы.
В США очень легко решили вопрос угонов автомобилей — продажа автомобиля возможна только через одну государственную структуру, в которой данные обо всех автомобилях, т.е. эта компания не пропустит — любой вариант незаконных действий (продажи краденой машины) влечет уголовную ответственность
К примеру, некое время начинающий риэлтор работал на себя в таком направлении. Основы работы Существует немало способов наработки достаточной клиентской базы. В крупных риэлтерских компаниях готовые базы данных предоставляются только старожилам, но нередко выдаются и новичкам. Но что делать тем риэлторам, которые начинают свой путь с нуля?
Предложение РГР состоит в том, что лицензирование будут проходить все сотрудники риэлторских фирм, непосредственно работающие с клиентами, причем это лицензирование должно быть двухступенчатым.
Сначала нужно будет получить агентскую лицензионную карточку (примерно такую же, как и сейчас). Имея не менее чем двухлетний стаж работы агентом и сдав соответствующий экзамен, риэлтор получит статус брокера.
Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский Кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органом местного самоуправления.
Почему? Потому что, вы говорили о США, но в США сделка имеет доверительный характер, и ответственность чрезвычайно высокая. А у нас получается максимум, чем отвечает риэлтор – это суммой, выплаченной по сделке.
Закон № 478-ФЗ внес поправки сразу в 12 законов, упоминающих о выдаче лицензий. Среди них Жилищный Кодекс, закон о СМИ № 2124-1 от 27.12.1991 г., закон о детективной и охранной деятельности № 2487-1 от 11.03.1992 г., закон № 99-ФЗ о лицензируемых видах деятельности от 04.05.2011 г., а также другие нормативные акты. Эти новеллы начнут действовать с 01.01.2021 г.
С 01.01.2021 г. лицензии будут предоставляться, а не выдаваться заявителям. Законодатель сменил «выдачу» лицензии на ее «предоставление». Вроде бы это несущественное изменение. Однако данная новелла меняет порядок лицензирования. «Выдача» подразумевает передачу бланка на материальном или электронном носителе, а «предоставление» дает право или возможность заниматься определенными работами (Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. «Толковый словарь русского языка» М., Изд. «АЗЪ», 1995 г.).
Необходимость лицензирования
Риэлторская деятельность представлена в виде посреднических услуг в совершении юридических сделок. Ее смысл заключается в возможности для покупателя или продавца выступать в качестве стороны сделки при помощи уполномоченного лица (риэлторского агентства).
ВНИМАНИЕ! Лицензирование выступает в роли регулирования государством предпринимательской деятельности, так как такое разрешение, выдаваемое физическим и юридическим лицам, подтверждает их профессионализм.
Изначально определение данного направления было прописано в Положении о лицензировании риэлторской деятельности. Однако с 2002 года оно утратило свою силу. Вместо него был принят стандарт “Услуги брокерские на рынке недвижимости”, по которому до сих пор и оказываются риэлторские услуги.
Привело это к тому, что посреднические услуги формально продолжали оказываться, но уже без соответствующего лицензирования, что значительно снизило качество осуществляемой деятельности и отсутствие профессиональной ответственности у специалистов.
Стереотипы о рынке недвижимости
Многие СМИ, выражающие интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки волнений, убеждая население в том, что агентство недвижимости — это своего рода сверхчеловек, решающий любую жилищную проблему. Однако реальность немного сложнее, чем красивая картина, которую СМИ рисуют об ответственности агента по недвижимости и т.д. Есть много случаев, когда суд через определенный период времени признал операцию недействительной, таким образом причинение убытков как истцу, так и ответчику, а иногда и целым группам людей (покупателям и продавцам). Кроме того, возврат денег, а также механизм обратного восстановления имущества — чрезвычайно сложные процедуры, которые часто приводят к неудовлетворительным результатам. В результате жертвы вынуждены искать компромиссы, неся при этом дополнительные расходы.
Опытные участники рынка недвижимости, у которых мало времени или не хватает профессиональных навыков в сфере недвижимости, часто обращаются за советом к агентам по недвижимости, которые выберут лучший вариант, проанализируют всю документацию и убедятся, что это законно. Но все же нужно помнить, что агент по недвижимости — это всего лишь посредник, ответственный за надежное проведение сделки. Помощь агента по недвижимости заключается в выборе объекта недвижимости, организации прозрачной сделки, переводе денег, при этом агент по недвижимости также может отговорить клиента от сомнительной операции и т.д. Обязательства агента по недвижимости по сделке сам находится вне его компетенции. Работа агента по недвижимости будет считаться полностью выполненной, если операция была проведена с соблюдением всех формальностей и без нарушения закона.
Многие крупные агентства недвижимости, ищущие клиентов, начали выдавать различные «сертификаты» и «гарантии» и предлагать их клиентам. В агентствах утверждают, что эти документы дают 100% гарантию на сделку, однако достаточно проанализировать любой «сертификат» такого типа и все сложности с получением денежной компенсации станут очевидны. Причина в том, что агентство изначально не берет на себя никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не гарантирует ее. Основная задача любого агентства — это брокерские услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции просто используются для привлечения клиентов. Как видите, обман агента по недвижимости –
это не так уж и редко, и есть способы не платить агенту по недвижимости.
Нужна ли лицензия на риэлторскую деятельность в 2019 году
Средняя цена за квадратный метр составляет 143 578 рублей. Местные жители не торопятся вкладывать деньги во вторичные квартиры, чего нельзя сказать о приезжих. Число сделок по аренде вторичной недвижимости практически в два раза превышает количество сделок по продаже жилья вторичного сегмента.
Также вам предстоит определиться с организационно-правовой формой ведения бизнеса. Будет ли это ООО, АО или ИП. Если вы создаете компанию на основе уже существующей, то необходимо дополнить виды деятельности по ОКВЭД и внести изменения в уставные документы.
Другое административно-правовое ограничение должно быть установлено в отношении порядка распространения информации об объектах недвижимости, в частности, соответствующих публикаций в средствах массовой информации.
Что делать после того, как договор купли-продажи подписан
Когда документ подписан, наступает этап проведения частичного расчета между покупателем и продавцом. Есть два варианта — безналичный расчет или передача денег при помощи депозитария. После этого в Росреестр подаются документы на регистрацию права собственности — при полном сопровождении сделки с недвижимостью этим также занимается юрист. Когда право собственности зарегистрировано, осуществляется финальная часть расчетов, подписывается акт приема-передачи недвижимости и покупатель получает ключи от квартиры или дома.
Подведем итог. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью полезно при покупке и квартиры в новостройке, и «вторички», и частного дома. Потому что юрист до заключения соглашения с продавцом проверяет чистоту правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объект. Это гарантирует законность заключения ДДУ или договора купли-продажи.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:
- Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
- Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
- Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
- Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
- Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
- Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
- Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
Оформление документов
- Открытие ИП подойдёт небольшому агентству. ООО, в случае привлечения партнера или масштабирования бизнеса.
- Открытие расчетного счета в Банке.
- Выбор налоговой системы УСН (6%,15%).
- Членство в Российской Гильдии Риэлторов, дает признание профессиональным сообществом, повышает лояльность клиентов.
- Обязательное вступление в СРО и получение лицензии на ведение деятельности не требуется.
Нужно ли регулировать риэлторскую деятельность
О необходимости разработки специального закона убеждены не только юристы, но и представители риэлторского сообщества. Однако для того, чтобы закон мог повлиять на посредничество в сфере недвижимости, прежде всего необходимо учесть ряд важных моментов. В первую очередь в нем должны быть определены обязанности риэлтора.
Регулирование риэлторской деятельности на законодательном уровне необходимо для защиты прав граждан на рынке недвижимости от возможной потери права собственности на недвижимость, которая может произойти в результате неверных действий риэлторов. Исходя из этого и должны быть определены их основные права и обязанности.
С определением круга обязанностей появится ответственность за их некачественное исполнение, а у клиентов определенная гарантия. Также необходимо учесть порядок заключения договора между риэлторами и заказчиками.
В рассматриваемом законопроекте пока учтены не все особенности, поэтому документ требует определенных доработок, чтобы в будущем он действительно стал действенным механизмом для защиты клиентов, которые обращаются за услугами агентств недвижимости. Пока закон не принят, придется внимательно относиться к выбору риэлторов.