ЦБ ограничит ипотеку с низкой ставкой в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЦБ ограничит ипотеку с низкой ставкой в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2022 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.
Когда стоит добиваться понижения ипотечной ставки через суд?
Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.
Единственный случай, когда можно через суд требовать пересмотра условий: если в договоре указан соответствующий пункт. Например, базовая ставка ипотеки – 11,7%, но при уплате половины долга банк должен снизить этот показатель до 11,2%. Если обращение клиента было отклонено, а кредитное учреждение нарушает условия соглашения, только в этом случае целесообразно обращение в суд.
Снижение ставки по действующей ипотеке — доступные решения
Несмотря на ряд трудностей, улучшение условий по ипотечному займу доступно. В роли «счастливчиков» могут выступать клиенты, оформившие договор больше 12 месяцев назад, и не имеющие просрочек.
Прежняя ставка должна быть на 2-3% выше той, что действует на момент подачи заявления о снижении ставки по действующей ипотеке.
Дополнительные условия — отсутствие реструктуризации задолженности в прошлом и незначительный размер долга.
Наличие просрочки в текущее время и в прошлом может привести к отказу в предоставлении займа.
Реструктуризация доступна при потере работы, резком уменьшении уровня прибыли, нахождении на лечении, в случае смерти созаемщика, при рождении ребенка и так далее. Для подтверждения этих фактов требуется передать подтверждающую этот факт бумагу.
Программа “Военная ипотека”
Программа ипотечного кредита рассчитана на участников накопительно – ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, для приобретения:
- Квартир с зарегистрированным правом собственности;
- Квартир в новостройке, по договору участия в долевом строительстве, заключённому в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ.
Расчёт максимальной суммы кредита, проводится исходя из размера накопительного взноса, который устанавливает федеральный закон о федеральном бюджете на соответствующий год, перечисляемого ФГКУ «Росвоенипотека» в счет погашения задолженности по кредиту, и срока кредитования.
В качестве первоначального взноса, можно использовать средства целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику ФГКУ «Росвоенипотека», в том числе и собственные средства заемщика.
| Валюта кредита | Рубли РФ |
| Максимальная сумма кредита | 2,33 млн. ₽ |
| Процентная ставка | 9,5 % годовых |
| Минимальный первоначальный взнос | от 20 % |
| Срок кредита | от 1 года до 25 лет |
| Комиссия за выдачу кредита | не берётся |
| Срок рассмотрения заявки | 1-10 рабочих дней (с момента предоставления всех документов в банк) |
| Форма предоставления кредита | единовременный кредит (кредитная линия с лимитом выдачи – при приобретении квартиры) |
| Страхование | обязательное (страхование объекта недвижимости, страхование титула в случаях предусмотренных требованиями банка, страхование объекта недвижимости после государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру), добровольное (личное страхование) |
| Погашение | осуществляется ежемесячными платежами, засчёт средств целевого жилищного займа, предоставляемого Заёмщику ФГКУ «Росвоенипотека» |
| Условия досрочного погашения | возможно досрочное погашение задолженности, средствами целевого жилищного займа, а так же своими собственными средствами |
Почему могут отказать?
Рассматривая заявку потенциального клиента, кредитные организации оценивают достаточно много показателей как относительно самого клиента, так и созаемщиков (при их наличии). Также немало внимания уделяется и объекту недвижимости, для приобретения которого оформляется кредитное обязательство. Иногда возникают ситуации, когда, казалось бы, при полном соответствии всех факторов, имеющих значение для банка, заявителю отказывают в предоставлении средств. Причем банковская организация и ее сотрудники не обязаны объяснять причину отказа. В связи с этим получение информации о том, по каким причинам банк может отказать, значительно сэкономит время и поможет заранее предусмотреть слабые стороны одного из факторов и усилить другие. Среди основных причин отказа в ипотечном кредитовании можно выделить плохую кредитную историю, низкую ликвидность недвижимости, неплатежеспособность заемщика, предоставление ложной информации и другое. Рассмотрим каждую из причин подробнее.
Льготные госпрограммы
На фоне резкого подорожания рыночной ипотеки стало выгоднее брать ипотеку по льготным госпрограммам. Некоторые из них ненадолго приостанавливали (например, выдачу сельской ипотеки под 3% возобновили только летом), но большинство программ продолжало действовать и весной. Уровень ставок по ним тоже поднялся, но на 2–4 п. п., а не в разы, как по рыночной ипотеке.
В частности, наиболее востребованными были семейная ипотека и льготная ипотека на новостройки. Ставки на эти программы весной тоже повышались, но потом были снижены: например, в апреле льготную ипотеку выдавали под 9%, а в июне — уже под 7% годовых.
Также оперативно была запущена новая программа льготной ипотеки для IT-специалистов: так власти решили мотивировать востребованные кадры остаться в стране. Базовая ставка ипотеки для IT-специалистов сейчас составляет 5%, но многие банки дополнительно снижают ее за счет собственных субсидий. Недавно Минцифры и вовсе предложило правительству снизить ставку до 3% годовых.
На субсидированную IT-ипотеку можно приобрести только объекты первичного рынка, то есть недвижимость от застройщиков: готовые и строящиеся квартиры, таунхаусы и ИЖС, а также оплатить земельный участок под индивидуальное строительство и постройку жилого дома по договору подряда.
Программа IT-ипотеки заработала в мае, а в июне вступила в действие поправка в программу льготной ипотеки на новостройки под 7%: банки получили право выдавать на ее условиях гражданам кредиты на самостоятельное строительство частных жилых домов (или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом»).
Ранее самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках дальневосточной ипотеки, которая имеет очевидные ограничения по географии строительства.
Но в поправке заложено существенное условие: закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом необходимо в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк вправе повысить процентную ставку до уровня «ключевая ставка на момент подписания договора + 4,5 п. п.».
По условиям программы деньги на самостоятельное строительство выдаются заемщику частями. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства: выплата на новый этап происходит после подтверждения окончания работ по предыдущему. Выданные средства можно в том числе использовать на приобретение земельного участка.
Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания, иметь признаки капитального жилого помещения (фундамент, надежные несущие конструкции, крышу), также к нему должны быть подведены инженерные коммуникации.
С учетом актуальной тенденции в 2022 году — доля спроса на земельные участки выше, чем на готовые дома, — поправка оказалась своевременной.
Падение спроса и ожидание скидок
Экономические последствия СВО и объявленная в конце сентября частичная мобилизация снова существенно повлияли на рынок. Если весной, несмотря на заградительно высокую ключевую ставку, спрос на жилье не упал даже при низкой доле ипотечных сделок и росте цен, то осенью, после начала мобилизации, по стране зафиксировано падение рынка на 15%, а в отдельных регионах — более чем на 30%. Это вызвало рост предложения: объем продающихся лотов в регионах увеличился на 2–4% относительно летних показателей.
Самое значительное снижение произошло в Московском регионе, где количество сделок в октябре по сравнению с сентябрем сократилось на 36%, цены просели на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов.
На этом фоне на рынке стали появляться скидки и акционные предложения на часть лотов. Также на лояльность девелоперов повлияло заявление регулятора о рискованности околонулевых кредитов как для заемщиков, так и для банков, которые получают в залог активы по завышенной на 20–30% цене.
На рынок вышел новый продукт — траншевая ипотека: эта форма жилищного кредита предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Основная выгода для заемщика тут — в меньшей переплате: проценты по займу сначала начисляются только на первый транш, а не на всю сумму кредита.
Дополнительный спрос в ноябре стимулировала новость о том, что Минфин не видит необходимости продлевать программу льготной ипотеки под 7% на 2023 год (на нее приходится около 15% ипотечных кредитов). Но в декабре в ведомстве заявили, что льготную ипотечную программу планируется не завершить, а модифицировать. А в середине декабря стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года.
В начале декабря была продлена дальневосточная ипотека — до конца 2030 года. Ставка по программе составляет 2% годовых.
В рассматриваемом банке разработано восемь предложений по ипотеке. Процентные ставки, действующие на сегодня, представлены в таблице.
| № п/п | Наименование программы | Процент годовых, от % |
| 1 | Льготная ипотека | 6,5 |
| 2 | Новоселы | 7,5 |
| 3 | Семейная ипотека | 5,5 |
| 4 | Военная ипотека | 8,1 |
| 5 | Дальневосточная ипотека | 2 |
| 6 | Приобретение квартир по Программе реновации | 8,7 |
| 7 | Рефинансирование ипотеки | 8,9 |
| 8 | На приобретение гаража или машино-места |
9,5 |
По программе «Новоселы» процентная ставка зависит от суммы кредита.
В Газпромбанке существует как аннуитетная схема погашения, так и дифференцированная. Наличие выбора одной из них определяется условиями программы.
Аннуитетная схема предполагает равнозначные ежемесячные платежи. При дифференцированной схеме платежи постепенно уменьшаются ввиду начисления процентов на остаток долга. Второй способ погашения позволит сэкономить денежные средства, потому что общая сумма переплаты будет значительно меньше, однако в первые периоды дает большую финансовую нагрузку на заемщика.
Банк допускает досрочное погашение в полном объеме или частично. Делается это на основании заявления заемщика, которое должно быть подано не позднее, чем за один рабочий день до даты погашения по графику платежей.
Ипотека остается одним из самых востребованных банковских продуктов. В Газпромбанке разработан ряд программ, некоторые из которых предусматривают государственную поддержку. Потому условия по ним более привлекательные для заемщиков.
Программа “Семейная ипотека” (от 4,7 %)
Ипотечное предложение с самой низкой ставкой – 4,70 % годовых. Ипотечная программа разработана для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребёнок. Первоначальный взнос – от 20 % стоимости приобретаемой недвижимости. Нужно отметить, что в качестве первоначального взноса можно использовать средства материнского капитала (в полном объёме или частично).
В случае расторжения страхования в течении периода субсидирования (постановление №1711): личного страхования и страхования жилого помещения, процент по ипотеке устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ РФ (на день выдачи ипотеки) + 4 процентных пункта. Порядок оформления ипотечного кредита по программе “Семейная ипотека” следующий:
- Заполните заявку дистанционно с официального сайта Газпромбанка или в любом отделении банка. Сотрудники банка сообщат Вам о решении по заявке в течении от 1 до 10 рабочих дней;
- Далее нужно будет оформить договор долевого участия на приобретение объекта строящейся недвижимости с застройщиком, и предоставить в банк документы по объекту недвижимости для согласования условий кредитного договора и индивидуальных особенностей предстоящей сделки;
- Откройте текущий счет. Подпишите с банком кредитную документацию;
- Сдайте договор долевого участия на государственную регистрацию в регистрационную палату;
- Предоставьте в страховую компанию необходимые документы (по заёмщику и строящейся недвижимости), и оформите нужные договора страхования;
- После предоставления в банк зарегистрированного договора долевого участия и договора страхования, банк перечислит денежные средства в счет оплаты стоимости приобретаемой недвижимости.
Условия кредитования
- Валюта: рубли РФ;
- Минимальная сумма: 100 000 рублей (но не менее 15 % от стоимости недвижимости);
- Максимальная сумма: 12 000 000 рублей – при покупке недвижимости в г. Москва и Санкт-Петербург, и 6 000 000 рублей – при приобретении жилья в других регионах РФ;
- Срок кредита: от 1 года до 30 лет;
- Первоначальный взнос: от 15 %;
- Комиссия за выдачу: не берётся;
- Срок рассмотрения: от 1 до 10 рабочих дней (отсчёт ведётся с момента предоставления в банк полного пакета документов);
- Страхование: страхование недвижимости проводится в обязательном порядке. Личное (утраты жизни и трудоспособности) и титульное страхование (ограничения или обременения права собственности) – по желанию заёмщика;
- Обеспечение: залог приобретённого за счет кредитных средств объекта недвижимости.
Требования к заёмщикам
- Ипотеку смогут получить только Граждане России;
- Зарегистрированные и проживающие на территории РФ;
- Обязательно отсутствие у заёмщика плохой кредитной истории;
- Возраст на дату предоставления ипотеки – не менее 20 лет. Возраст на дату полного погашения кредитных обязательств перед банком – 65 лет;
- Непрерывный стаж на последнем месте работы (текущем) – не менее 3 месяцев (общий трудовой стаж должен быть не менее 1 года);
- Доходов заёмщика должно хватить для обслуживания ипотечного кредита.
Документы на ипотеку
- Заявление на получение ипотечного кредита;
- Оригинал и копия паспорта заёмщика (нужно предоставить в банк копии всех заполненных страниц паспорта);
- Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (достаточно указать лишь номер СНИЛС в анкете);
- Копия трудовой книжки, заверенная печатью работодателя (зарплатным клиентам Газпромбанка предъявлять её не нужно);
- Документ, подтверждающий доход заёмщика (это может быть справка по форме банка, справка о доходах и суммах налога физического лица, оригинал – выписка по банковскому счету).
Кроме того, Вы должны предоставить в банк документы, подтверждающие право получения ипотечного кредита в рамках программы “Семейная ипотека”:
- Свидетельства о Рождении всех имеющихся детей (включая совершеннолетних), со штампом, подтверждающим факт Гражданства РФ;
- Если такой штамп на Свидетельстве о Рождении отсутствует, то в этом случае предъявляем документ, подтверждающий Гражданство РФ.
Военная ипотека – банковский продукт, позволяющий военнослужащим приобрести собственное жилье на выгодных условиях. Клиент, подавший заявку в Газпромбанк, должен быть участником накопительной ипотечной системы (3 года на момент подачи заявления).
В программе могут принять участие военнослужащие, получившие офицерское звание до 2010 году. Рядовые солдаты получают возможность оформить ипотеку Газпромбанка после заключения второго контракта. Клиент может рассчитывать на льготы, если выслуга составляет 20 лет. Шансы на одобрение займа повышаются, если у соискателя хорошая кредитная история.
Клиент может получить налоговый вычет по военной ипотеке, если стоимость приобретенного жилья превышает 2 млн.
Предложения от Газпромбанка.
Сегодня в линейке ипотечных предложений Газпромбанка представлено несколько продуктов. Клиентам предоставляется возможность получения заемных средств для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынках. При желании можно стать владельцем квартиры стандартной планировки или танхауса.
Уровень процентной ставки зависит от нескольких факторов, а итоговое значение рассчитывается с учетом использования индивидуального подхода к клиенту.
Определяющими выступают следующие моменты:
- объем выдаваемого займа;
- размер авансового взноса;
- регион нахождения жилья;
- качество истории кредитования;
- наличие у клиента особого статуса.
Процедура получения ипотечного кредита стандартна для всех программ. Перечень документов зависит от ее направленности, привлечения средств субсидий от государства и конкретных обстоятельств сделки.
В открытых источниках немало негативных отзывов действующих клиентов различных банков, которые негодуют в отношении неправомерных действий кредитных организаций. Подобная реакция часто вызвана получением отказа на просьбу о снижении процентной ставки по ипотеке. Многие считают неправильным, что по программе произошло изменение условий, а по действующим кредитам банк отказывает в аналогичных действиях.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Снижение ставки процента невыгодно банкам, так от ее значения во многом зависит уровень получаемой прибыли. Тенденция к снижению во многом обусловлена высокой конкуренцией на рынке финансовых услуг и борьбой за расширения клиентской базы. Банк вправе не комментировать причины отказа, но при определенных условиях шанс получения отрицательного решения довольно высок.
Для рассмотрения пересчёта процентов по годовой ипотечной ставке понадобится передать кредитному эксперту такой пакет бумаг:
- анкета-заявление, подтверждающая желание сделать пересчёт;
- копии всех заполненных страниц паспорта заёмщика;
- СНИЛС, он указывается в анкетной части заявления;
- заверенная работодателем копия трудовой книжки;
- документ, подтверждающий получение стабильного дохода, позволяющего оплачивать ипотечный кредит.
Дополнительно могут потребоваться:
- копия кредитного договора, подписанного ранее;
- справка о сумме задолженности по действующей ипотеке, оформленная не позднее чем за 30 дней до подачи документов на рефинансирование;
- документы о залоге.
Газпромбанк – отстой, или как я рефинансировал ипотеку
11 Янв 2018
В 2013 году мы взяли ипотеку под неплохой, по тем временам, процент — 12,45%. Тогда для нашего дома такую ставку предлагал только Газпромбанк. Сбер и прочие крупные банки на не свои стройки выдавали кредиты под грабительские 14,75%.
Процент мог быть еще меньше (около 11,7), если бы мы покупали квартиру не по переуступке. Но застройщик дома расплатился нашей квартирой за землю. Поэтому схема продажи была не самой простой.
С тех пор прошло уже четыре года. Проценты по кредитам успели очень сильно вырасти после крымнаша, и также очень сильно упасть перед выборами Путина. Многие банки сейчас опустили ставку ниже десяти процентов. И это заставило нас задуматься о рефинансировании.
Котиками заманивают, а проценты хрен разглядишь