Как сдать квартиру иностранцу? Правовая база и тонкости процедуры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать квартиру иностранцу? Правовая база и тонкости процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Особенности договора найма
Договор найма оформляется в письменном виде. Обязательной формы не существует, но лучше взять за основу типовую форму из Интернета. Документ должен содержать такие важные разделы:
- полные сведения об арендодателе и арендаторе, количество жильцов;
- максимально полное описание сдаваемого жилья и его местонахождение;
- сумма арендной платы и порядок расчетов, наличие предоплаты и залога;
- сроки начала и окончания аренды, возможность продления;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон при нарушении договорных обязательств;
- возможность и порядок досрочного расторжения соглашения;
- порядок контроля со стороны арендодателя, возможность посещения им квартиры;
- возможность временного посещения (приезда) родственников и иных лиц.
Документы от квартиросъемщика
Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:
- паспорта;
- миграционной карты.
Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.
Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.
Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.
Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:
- заполнить бланк уведомления;
- приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта.
Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.
Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.
Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.
Документы от квартиросъемщика
Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:
Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.
Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.
Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:
Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.
Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.
Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.
Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС.
Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие.
Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды.
При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки.
Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет.
Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП.
У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.
Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина? Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца.
Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.
Иностранный гражданин должен предоставить паспорт и миграционную карту. Оба документа надо внимательно изучить, чтобы убедиться, что все они принадлежат одному человеку. А вот забирать их у гражданина ни в коем случае нельзя, это противоречит закону.
Особое внимание стоит обратить на отметки о пересечении границы и предполагаемый срок возвращения на родину: дата отбытия и дата окончания предоставления услуг должны совпадать.
Если временно пребывающий гражданин уже был поставлен на учёт, а потом решил сменить жильё, попросите отрывную часть уведомления о прибытии в РФ. Кроме того, иностранец должен заново встать на миграционный учёт уже по новому месту пребывания. Исправления, помарки и подчистки делают любой документ недействительным.
Обязанность зарегистрировать гражданина ложится на хозяина жилья. В течение суток с момента заселения собственник подаёт заявление в территориальные органы ФМС или через МФЦ. Для этой процедуры понадобится только паспорт, договор найма не нужен. Можно переложить эту обязанность даже на самого жильца, если оформить на него доверенность.
Чтобы обезопасить себя, собственнику стоит сделать ксерокопии всех документов, записать телефоны жильца и на всякий случай проверить, на самом ли деле существует организация, в которой тот работает. Собирайте чеки и квитанции по оплате: это универсальный совет, который действует и с иностранцами.
Аренда квартир иностранцу подразумевает изучение законодательной базы Российской Федерации. Перед тем, как решиться, нужно изучить следующие документы:
— Федеральный закон № 109 «О миграционном учёте иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации».
Миграционный учёт иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации является одной из форм государственного регулирования миграционных процессов и направлен на обеспечение и исполнение установленных Конституцией Российской Федерации гарантий соблюдения права каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации и других прав и свобод личности, а также на реализацию национальных интересов Российской Федерации в сфере миграции.
— Федеральный закон № 115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».
— Жилищный кодекс РФ, гл. 7 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
— Гражданский кодекс РФ, гл. 35 «Наем жилого помещения».
— Налоговый кодекс РФ, гл. 25.3 «Государственная пошлина».
— Уголовный кодекс РФ, ст. 322.2.
Собственник берёт всю ответственность на себя, когда сдаёт квартиру иностранному гражданину. Однако, если иностранец официально командирован в Россию работодателем, то компания принимает налоговое бремя на себя.
Подводя итоги, можно отметить, что сдать квартиру иностранному гражданину не так уж и сложно, если осознавать ответственность и возможные риски. Требуется грамотно составить договор найма, зарегистрировать жильца в ФМС, исправно платить налоги и соблюдать законодательство Российской Федерации.
С чего начать поиск жилья?
Учитывая, что поиск квартиры — это целое приключение, предлагаем краткую инструкцию по ее поиску. Итак:
- нужно определиться со стоимостью аренды квартиры;
- узнать включены ли коммунальные услуги в оплату жилья или нет;
- понять, сможете вы заплатить комиссию риэлтору или будете искать жилье самостоятельно.
Самые распространенные способы снять жилье в России это:
- агентство недвижимости;
- у собственников напрямую;
- с помощью работодателя, который может предоставить общежитие или хостел.
Отрицательной стороной таких сделок является масса формальностей, соблюдение которых в основном ложится на собственника помещения. В первую очередь, это касается уведомления компетентных органов о том, что по данному адресу предполагается проживание иностранных граждан.
Если иностранец только въехал на территорию РФ, либо сменил регион постоянного пребывания, то еще до заключения договора найма собственник должен уведомить миграционные органы о прибытии гражданина иностранного гражданина. Потенциальный квартиросъемщик может это сделать самостоятельно – путем обращения в миграционные органы.
В любом случае, собственнику для подстраховки следует уточнить достоверность миграционной карты, или любого другого документа, предъявленного квартиросъемщиком. Эта процедура не является долгой, но некоторые хлопоты владельцу квартиры доставить все же может. Среди остальных минусов можно выделить:
- непостоянный характер пребывания – гражданин другого государства может в любой момент быть выдворенным за пределы России;
- пристальное внимание органов внутренних дел – нужно быть готовым к постоянным визитам участкового-уполномоченного;
- недовольство соседей.
К минусам можно отнести кардинально противоположный образ проживания, касающийся в основном граждан азиатских республик. Арендодатели должны быть готовы к тому, что сдавая свои квадратные метры, к примеру, гражданам Узбекистана, они способствуют ее скорейшему износу.
Размер оплаты за проживание обычно устанавливается свободно самим собственником.
Он может зарегистрировать человека в своей квартире безвозмездно (чаще это родственники, близкие друзья), так и за определенную плату, которую вправе требовать ежемесячно или в любой другой срок.
Примечательно то, что собственник не может менять стоимость проживания в одностороннем порядке без предупреждения. Регистрирующие органы обычно не интересуются такими вопросами, так как это исключительно воля и решение собственника.
Желательно в таком случае составить договор коммерческого найма и подробно расписать порядок и сроки оплаты за проживание.
Еще одной важной проблемой для собственника является увеличение оплаты за коммунальные услуги. Это происходит только при условии, если в квартире не установлены счетчики на воду, электроэнергию, отопление, газ.
Другие особенности и риски
Помимо трудностей с выселением собственник может столкнуться и с другими проблемами.
Чем грозит временная регистрация собственнику квартиры:
- привод в квартиру посторонних людей, которые могут вести себя аморально и противоправно;
- затопление соседей;
- намеренная порча имущества;
- использование квартиры не по назначению и не для проживания, а, к примеру, для собрания шумных компаний, пьянок, азартных игр и т.д;
- отказ оплаты за жилье и коммунальные услуги;
- сдача помещения в поднаем «в обход» согласия и уведомления собственника;
- оформление кредита и последующая его неуплата;
- совершение преступления.
Последствия временной регистрации для собственника могут быть самые разные. Если у зарегистрированного лица имеется в собственности автомобиль, то штрафы за нарушения ПДД будут приходить на почту по месту пребывания.
Временная и постоянная регистрация: в чем разница
Сейчас в России существуют два вида регистрации — временная и постоянная. Постоянная — это проживание по адресу, штамп о котором проставлен в паспорте. Постоянная прописка не имеет срока действия. Он может прекратиться только в результате выписки (снятия с регистрационного учета) гражданина по его собственному желанию либо по решению суда. На регистрационном штампе в паспорте указываются адрес и дата постановки или снятия с учета.
Временную регистрацию оформляют люди, переехавшие на новое место жительства на короткий или средний срок — командировочные, сезонные рабочие и даже туристы. «Регистрация по месту пребывания (временная регистрация) оформляется, если гражданин находится более 90 дней в субъекте, в котором у него нет регистрации по месту жительства. При этом человек не теряет свою регистрацию по месту проживания», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
Временная регистрация может понадобиться для получения пособия или пенсии, постановки на учет в школу или детсад. Некоторые работодатели не берут на работу сотрудников, у которых нет хотя бы временной регистрации.
Достоинства и недостатки
Ни для кого не секрет, что иностранцы являются более платежеспособными, чем рядовые жители России. Они готовы выгладывать большие суммы денег, чтобы снимать действительно хорошие квартиры. Это позволяет арендодателям иметь приличную выгоду на «ровном месте». Однако этот плюс может резко стать минусом, так как иностранцам нужно делать регистрацию, подтверждающую законность договора про аренду помещения.
Из-за этого собственникам квартир приходится составлять официальные договора. Они закрепляют все права и обязанности сторон, но при этом налоговая узнает про факт сдачи жилья. В будущем владельцам квартиры придется тратить 15% своего дохода на уплату всех налогов.
Следующий плюс сдачи жилья иностранцам состоит в их менталитете. Большая часть таких людей имеет хорошо развитое чувство ответственности. Иностранцы вряд ли будут укрываться от уплаты арендной платы и вряд ли нанесут серьезный вред имуществу собственника квартиры. Некоторые из них настолько привязываются к арендодателю, что постоянно привозят ему приятные мелочи из других стран.
Что касается минусов, то их не очень много, но они есть. Некоторые переселенцы слабо отдают себе отчет о том, что такое чистота в квартире. Часто собственники квартир сталкиваются с проблемой редкой уборки в квартире, что приводит к ухудшению жилищных условий. Если при этом пострадает ремонт, то никто из возможных квартирантов не захочет жить в такой квартире.
Важно взять во внимание тот факт, что иностранцы на чужбине привыкли жить сплоченными общинами. В этих общинах люди помогают друг другу ужиться в новой стране. Из-за этого может возникнуть ситуация, связанная с незаконным вселением родственников или друзей иностранца-нанимателя. После этого их очень сложно выселить, потому что арендаторы начинают давить на жалость, а в некоторых случаях грозятся пожаловаться в налоговую.
Бездоговорная аренда: за и против
Последствия незаконной сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов
Многие предприниматели, которые серьезно занимаются арендой, как основным источником дохода, предпочитают использовать патентную систему. Для ее применения каждый субъект РФ определяет на основе законодательства потенциальную сумму годового дохода для каждого конкретного вида деятельности предпринимателей – налоговую базу. Налоговой ставкой считается 6 процентов. Предприниматели на патентной системе ежегодную декларацию не подают.
Последнее время очень бдительно люди относятся к рядом живущим гастарбайтерам, поэтому если их рядом с жилым помещение много, соседи обращаются в полицию и Федеральную миграционную службу, которые также оповещают налоговую о выявленных нарушениях.
Риск возникает еще и потому, что могут попасться недобросовестные арендаторы, которые могут не только не оплачивать жилье, но и причинить имуществу ущерб. При этом без договора доказать это будет проблематично.
Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.
Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:
- сроки, с указанием начала и окончания найма;
- порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
- конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
- сумма залога.
Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды.
При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки.
Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет.
Какие законы регламентируют этот процесс?
Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:
- 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
- Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
- ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
- ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
- Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
- Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.
Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.
Ответственность и штрафы
В сдаче жилья под аренду для заграничных гостей есть немало моментов, совершив ошибку в которых, необходимо будет заплатить. Если иностранец нарушает правила пребывания в РФ, в том числе, проживает в съемном жилье без регистрации, то в этом случае грозят штрафные санкции на основании Кодекса об административных нарушениях (КоАП ст. 18.9).
Как только арендодатель проверит все документы приезжего и убедиться в их оригинальности, он должен будет уведомить ГУВМ МВД о том, что в Россию прибыл мигрант, чтобы поставить его на учет. Для этого нужно в устной или письменной форме обратиться в территориальный или функциональный центр. Следовательно, уведомление миграционной службы – это дело арендодателя, а не квартиросъемщика. Не исполнив свои обязанности, наймодатель нарвется на штрафы:
- 2000-4000 рублей за умалчивание о приезде иностранного гостя.
- До 5000 рублей за предоставление неверной информации о регистрации человека, который на самом деле не проживает по указанному адресу.
- От 100 до 500 тысяч рублей за фиктивную регистрацию мигрантов. Также могут быть предъявлены принудительные работы сроком до 3-ех лет или заключение в тюремные условия сроком до 3-ех лет.
Поэтому прежде, чем укрывать мигрантов, скрывать их в собственном жилье, лучше несколько раз подумать и вспомнить о последствиях.
Более обширную информацию об ответственности за незаконную сдачу жилья в аренду вы найдете в этой статье.
Сдавать квартиру иностранцам – не всегда крупный и легкий заработок, который принесет много радости без убытков. Каждый человек может попасться в руки мошенников или нелегально проживающих людей на территории Российской Федерации (о видах мошенничества при аренде жилья читайте тут).