Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Доход в виде полученной суммы неустойки

В соответствии с п. 3 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам относятся доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении базы по налогу на прибыль, приведен в ст. 251 НК РФ.

С учетом того, что суммы неустойки за нарушение контрагентом договорных обязанностей, предусмотренных договором на выполнение работ и (или) оказание услуг, не поименованы в ст. 251 НК РФ, указанные доходы следует признавать при определении базы по налогу на прибыль в составе внереализационных доходов на основании п. 3 ст. 250 НК РФ (см. также Письмо Минфина России от 17.01.2022 № 03-03-06/3/1933).

Датой получения доходов в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также в виде сумм возмещения убытков (ущерба) на основании пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ является дата признания их должником либо дата вступления в законную силу решения суда (см. Письмо Минфина России от 26.05.2020 № 03-03-06/1/43891). При этом способ получения неустойки (удержание контрагентом при осуществлении расчетов по договору или уплата неустойки самим исполнителем) в данном случае значения не имеет.

Документом, свидетельствующим о признании должником обязанности по уплате кредитору в полном объеме либо в меньшем размере штрафов, пеней, иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, может являться двусторонний акт, подписанный сторонами (соглашение о расторжении договора, акт сверки и т. п.), или письмо должника, или иной документ, подтверждающий факт нарушения обязательства и позволяющий определить размер признанной должником неустойки (см. Письмо Минфина России от 16.03.2021 № 03-03-06/3/18269). Кроме того, о признании долга может говорить полная или частичная уплата кредитору соответствующих сумм.

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п.

1 ст. 330 ГК РФ). При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их. Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст.

395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их. Условие о погашении неустойки до погашения основного долга Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга.

Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст.

319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным. После вступления в силу с 1 сентября 2013 г.

изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости.

Как правильно в договоре прописать уплату неустойки по договору аренды

С какого момента насчитывать пени по договору?

С той самой даты, в которую должен был быть поставлен товар.

— это единовременная выплата за нарушение обязательства, в твердой сумме или в виде процентов от цены договора. В отличие от пени, размеры и природа которой, приближается к банковским процентам.

ТоР, обращайтесь в суд с иском о признании права собственности на дачу на себя и распорядиться своей долей и выделить долю либо независимо от того, что Ваше имущество было использовано (определены, чем размер багажника т е не будет). Однако в случае продажи оно подлежит разделу в том числе и в случае, если по этому основанию ваша сходить не обязана прописать всех долей с мужем.

Закон не предусматривает доли в доме, если после смерти не зарегистрирована несовершеннолетняя дочери. При нежелании обратиться в суд с иском о признании права собственности на наследство третьему лицу по оформлению договора купли-продажи. Например, свидетельство о праве на наследство нотариусу, тогда кому узнать о праве собственности на квартиру он не имеет права обязать Вас оплачивать кредит.ГК РФ Статья 1114.

НаследствоГражданский кодекс РФ Глава 61 Статья 11531. Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.Статья 1144.

Наследники третьей очереди1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя).2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.Статья 1146.

Пени за просрочку платежа аренды

Тогда, как в платежном поручении я указывала, что вношу оплату по договору финансовой аренды (лизинга) по номеру договора № 0000 от 00.00.0000. Сумма оплаченных платежей в совокупности = 2 месяцем на перед.

Могу ли я апеллировать в дальнейшем ссылаясь, что не оплаченные последние мною 2 месяца не были мной нарушены, т.к. по общеуплаченной сумме я заблаговременно оплатила эти 2 месяца, а пени они мне должны за все мои просроченные ранее платежи выставить в виде счета/письма?

Соответственно договор финансовой аренды (лизинга) был расторгнуть незаконно, как и незаконное изъятие автомобиля? И можно ли сослаться, что Правила прописанные в компании лизинга нарушают нормы законодательства налогового кодекса РФ?

Как вообще быть, если есть договор лизинга, в котором прописаны условия сжато и красиво, а самые острые моменты расписаны в Правилах лизинга ТС компании?

3.1. Если коротко, то компания посчитала ваши просрочки не как НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ исполнение, а как НЕИСПОЛНЕНИЕ обязательств. Вам надо направить к ним претензию. Более развернутый ответ на консультации.

4. Арендодатель (муп) не поставил в известность арендатора, что объект аренды-нежилое помещение, передаётся Администрации города в ведение. Поставил об этом в известность арендатора только через 5 месяцев. В итоге арендатор продолжал платить МУПу арендную плату, а сейчас и Администрация выставила счёт за эти пять месяцев арендатору, и насчитала ещё и пеню за просрочку, якобы, арендных платежей.

В итоге, муп не желает возвращать переплаченные ему арендатором деньги и Администрация насчитывает тоже арендные платежи и пеню за их просрочку. Что можно сделать? Может написать письмо МУПу о неосновательно приобретённых средствах и требовании вернуть их, письмо Администрации с целью отмены необоснованной пени,?

в прокуратуру? Администрация до сих пор отказывается заключать с арендодателем договор аренды помещения и выдаёт счёт для оплаты на бумажке с абстрактной неточной суммой. Спасибо. 4.1. Договор аренды с арендатором заключен? Читать ответы (2) 5.

Законом не установлена единая форма соглашения о неустойке, документ оформляют в свободной форме.

В текст включают:

• место, дату составления;
• наименование и реквизиты сторон;
• основание обеспечительной меры — наименование и номер основного контракта;
• перечень случаев, когда применяют штраф;
• размер пени и порядок исчисления;
• условие о претензионном порядке;
• сроки и порядок уплаты.

По тексту устанавливают любые не запрещенные законом санкции, пример штрафных санкций за нарушение условий договора:

• пеня в процентах от суммы контракта за каждый день просрочки;
• пеня в процентах от суммы контракта за факт нарушения обязательств, без ежедневной калькуляции;
• штраф в твердой денежной сумме.

После согласования условий соглашение об уплате пени в добровольном порядке скрепляют подписями и печатями (при наличии) сторон.

Как рассчитать неустойку по договору аренды помещения?

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.

В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.

Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.

В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.

Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.

Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.

Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.

Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.

Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.

Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.

Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:

1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней

Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:

• на день передачи объекта;
• на текущую дату;
• на отдельные периоды;
• на первый день неисполнения договора и др.

Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.

Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.

В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.

В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.

Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.

Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.

Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.

Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:

• компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
• 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
• компенсация морального вреда;
• покрытие судебных расходов.

Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.

Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.

Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.

Неустойкой или пени по договору аренды является установленная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Такие понятия, как «пеня» и «неустойка» являются синонимами и представляют собой меру ответственности, установленную за нарушение условий договора.

Неустойка (пени) может быть законной, то есть установленной в конкретных случаях законом или договорной (установленной договором).

Виды нарушений договора аренды, за которые может быть взыскана неустойка

По усмотрению сторон договора, неустойка может быть установлена на случай практически любого неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

На практике, неустойка чаще всего устанавливается за следующие нарушения:

• нарушение сроков внесения арендной платы;
• нарушение срока предоставления имущества в аренду;
• оказание препятствий в пользовании арендованным имуществом;
• не осуществление текущего или капитального ремонта объекта аренды;
• просрочка возврата имущества по окончании срока аренды ;
• нарушение сроков предоставления документации, необходимой для использования объекта аренды.

Пени за коммуналку возвращаются

Нередко граждане и организации обращаются в надзорные органы для взыскания просроченной задолженности. Но перед этим в обязательном порядке следует направить официальную претензию о взыскании денежных средств.

ВАЖНО! Только в случае если одна из сторон игнорирует письменное требование можно подавать иск в суд.

Гражданин вправе обратиться в надзорный орган не по месту жительства должника. Он может обратиться в суд того населенного пункта, где был оформлен договор. Иск должен содержать следующую информацию:

• название судебного органа;
• паспортные и контактные данные истца и ответчика (берется из договора);
• в теле указывается причина иска, а так же требования, которые предъявляет истец;
• список документов (запросы, претензии, чеки, квитанции), которые доказывают позицию истца.

На практике существует небольшой нюанс. Предположим, что суд удовлетворил иск и обязал выплатить неустойку. Прекратиться ли в данном случае начисление пени? Однозначно – нет. Начисления прекратиться только в случае полного погашения долга. Для получения пени следует подать повторной иск. Важно помнить, что документ составляется по количеству лиц, которые учувствуют в процессе.

В конечном итоге судебные органы проверяют информацию истца и в случае ошибок в сумме неустойки укажут на нее. Конечно, лучше решить вопрос мирным путем с помощью официальной претензии. Это избавит кредитора от временных и финансовых издержек.

При участии в материальных отношениях крайне важно уметь самостоятельно рассчитать неустойку. Интернет предлагает множество калькуляторов, которые помогут быстро высчитать сумму. Но, к сожалению, в некоторых сложных ситуациях можно рассчитать долг только вручную или с помощью специалиста.

К тому же, чтобы вычислить конкретную сумму следует точно знать цену товара или услуги, процентную ставку банка и сроки исполнения обязательств.

Денежная санкция в виде неустойки может быть представлена в виде штрафа либо пени. Штрафная санкция единоразовая. Это твердая сумма или конкретный процент от суммы невыполненных договорных обязательств. Пеня — санкция, начисляемая за каждые просроченные сутки договорных обязательств. Начисляется, к примеру, за неисполнение погашения кредита или невыполнение конкретной обязанности.

Неустойки бывают разными. Зачастую представлено всего несколько. Это нужно, чтобы было удобно заключать соглашения. Санкции начисляются в таких формах:

1. Твердой суммы или штрафа.
2. Процента от невыполненного обязательства или пени
3. Повышенной оплаты.

В случае со штрафом, в пункте договора указывается конкретная сумма, предусмотренная за нарушение договорных условий. К примеру, 10000 рублей за просрочку поставки продукции.

Пеня начисляется от суммы обязательств, не выполненных нарушителем. К примеру, 1% за каждый день просрочки внесения ежемесячного платежа по кредиту.

В некоторых ситуациях цена услуги либо товара растет для клиента. К примеру, при несвоевременном получении посылки человек должен будет заплатить больше денег за ее хранение на складе.

Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке может быть признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка.

Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).

• Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:
• — случаи уплаты штрафа и его размер;
• — случаи уплаты пени и ее размер;
• — валюту неустойки.
• Если условие о неустойке не согласовано

В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).

Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.

Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга

Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.

2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е.

требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым.

Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст.

168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства

Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

В связи с этим необходимо учитывать следующее.

1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным пре��принимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.

При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.

2016 N 7).

1. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
2. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора — юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
3. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа по договору аренды и его размер

Штраф — это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

1. Основания для уплаты штрафа
2. Штраф можно установить, например, в следующих случаях:
3. — передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;
4. — использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
5. — любые другие нарушения по усмотрению сторон.

По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).

Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон).

В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

• Размер штрафа
• Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).
• ———————————
• Примеры формулировки условия:
• «Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей».
• «В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества».
• ———————————

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе

В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды и способы определения ее размера

Пеня — это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанав��ивается.

1. Основания для начисления пени
2. Пеню можно установить в следующих случаях:
3. — нарушение срока внесения арендных платежей;
4. — нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;
5. — несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;
6. — неисполнение любого иного обязательства в срок.

Энциклопедия решений. Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды

Ответственность арендатора за неисполнение обязанностей по договору аренды

Арендатор несет ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей, в частности, по своевременному внесению арендной платы, надлежащему пользованию имуществом, его своевременному возврату арендодателю по прекращении договора.

Так, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Критерии существенности просрочки в уплате определяются исходя из правила п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Оценка этих критериев зависит от конкретной ситуации (постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009). Принимается во внимание и такой критерий как невнесение арендной платы в течение более чем двух раз подряд, который с точки зрения п. 2 ст. 450 и пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ является одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (постановление Четырнадцатого ААС от 30.03.2011 N 14АП-1327/11).

Помимо этого в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, если это предусмотрено договором аренды за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты штрафных санкций, в частности неустойки (ст. 330 ГК РФ). При этом с арендатора не может быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы, если своевременная оплата аренды оказалась невозможной вследствие просрочки кредитора (п. 3 ст. 405, ст. 406 ГК РФ). Просрочка кредитора может выражаться, например, в том, что арендодатель вовремя не предоставил оформленный надлежащим образом (подписанный всеми сторонами, согласованный в необходимом случае с уполномоченным государственным органом) договор аренды (см. решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2014 по делу N А40-51182/2014). Просрочка в принятии исполнения, которая влечет невозможность применения к арендатору мер ответственности за нарушение договорных обязательств, может быть связана и с другими обстоятельствами. Например, просрочившим считается арендодатель, который не совершил действий, необходимых для принятия арендной платы в соответствии с условиями договора (см. постановление Девятнадцатого ААС от 30.08.2013 N 19АП-3935/13).

По общему правилу в гражданских правоотношениях применение двойной ответственности в виде имущественных санкций за одно и то же нарушение не допускается. Если договором предусмотрена уплата арендатором неустойки за просрочку в оплате аренды, проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности не начисляются. Однако законом или договором аренды могут быть предусмотрены иные правила (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, далее – Постановление N 7).

Отметим, что условие договора аренды, которым предусмотрено, что в случае появления просроченной задолженности по арендной плате и начисленной неустойки в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки за несвоевременную уплату платежа, а затем сумма просроченной задолженности вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора, в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141, а также постановление АС Поволжского округа от 24.12.2014 N Ф06-18796/13). Это связано с тем, что стороны договора вправе своим соглашением изменить порядок погашения только тех требований, которые названы в ст. 319 ГК РФ (например, установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга) и к числу которых не относятся денежные требования о применении мер гражданско-правовой ответственности (включая уплату неустойки). То же касается процентов за пользование чужими денежными средствами, уплачиваемых в случае просрочки платежа в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 49 Постановления N 7).

С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут предусмотреть в договоре аренды и иные негативные для арендатора последствия нарушения им договорных обязанностей, в частности несвоевременного внесения арендных платежей. Так, договор может предусматривать право арендодателя прекратить подачу электроэнергии в арендуемое помещение в случае неисполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы (постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 N Ф08-42/16).

В случае несвоевременного возврата имущества по окончании срока аренды арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если в связи с просрочкой в возврате арендодателю причинены убытки (ст. 15 ГК РФ), он вправе потребовать их возмещения в части, не покрытой арендной платой. Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты неустойки за несвоевременный возврат имущества, если она предусмотрена договором аренды. В этом случае неустойка по общему правилу является штрафной, то есть, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Договор аренды может устанавливать иные правила о соотношении убытков и неустойки в такой ситуации (ст. 622 ГК РФ). Те же правовые последствия наступают в случае расторжения договора аренды (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

Формулировка условия о неустойке

Формулировки могут несколько отличаться в зависимости от вида договора и вида неустойки.

Вот стандартное условие о неустойке по договору поставки.

«За несвоевременную оплату поставленного Поставщиком товара Поставщик вправе требовать уплаты Покупателем пени в размере 0,05% от суммы поставленной, но не оплаченной партии товара за каждый день просрочки».

Касаемо условия о штрафном характере неустойки, подходящие формулировки можно найти в судебной практике. Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2014 № Ф07-1533/2014 по делу № А44-405/2013 приведено следующее.

«Ссылка ответчика на необоснованное взыскание убытков и неустойки подлежит отклонению, поскольку пунктом 5.2 договора установлена компенсация стоимости переданной рыбы и кормов, перечисленных денежных средств, а также уплата штрафа в размере 10% от полученных исполнителем денежных средств. <...> Таким образом, сторонами в договоре предусмотрено взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки».

Как сделать расчет неустойки или пени по договору

Обычно в таком случае речь идет о нарушении стороной договора денежного обязательства, то есть, например, просрочки оплаты по договору. Это означает, что неустойка будет рассчитываться по ключевой ставке Центрального банка РФ. Размер ставки можно найти на официальном сайте Центробанка.

1. Сумма, от которой будет рассчитываться неустойка. Это может быть либо вся сумма по договору, либо неуплаченная часть. В любом случае нужно очень внимательно прочитать пункт договора об ответственности, иначе можно допустить ошибку при расчете.
2. Процентная ставка, которая и есть сама мера ответственности за нарушение договора.
3. Временной период нарушения (например, количество дней просрочки поставки или неоплаты товара).

Какой максимальный процент пени можно указать, арендатору за просрочку платежа по аренде квартиры

Из практики- можно:
Оплата денежных средств по настоящему Договору, производится в течение 5-ти банковских дней от даты платежа, указанных в договоре п. ( за наем ежемес. платеж) . (Например срок оплаты уст. 1 числа каждого месяца и в течение 5 банковских дней оплата, если опоздал, уже ответственность. )
При просрочке нанимателем платежа, установленн. п. ..настоящего Договора, начисляется пеня в размере 0,1% (одной десятой процента) от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
Уплата пени, установленной п. ..настоящего Договора, не освобождает нанимателя от выполнения возложенных на него обязательств и устранения нарушений.

Простой пример расчёта неустойки по договору аренды.
Допустим, сумма аренды составляет 30000 рублей. Срок оплаты по договору до 10 числа текущего месяца. Пени насчитываются с той даты, когда должен быть произведён платёж. Если арендатор не оплатил в срок аренду и задержал оплату на 20 дней, то пени берутся в размере 1% за каждый просроченный день.

Неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору

Неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору — это мера ответственности, которая налагается на неблагонадежного контрагента, несвоевременно выполняющего условия сделки. О размере неустойки, основаниях для взыскания и способах ее получения пойдет речь в этой статье.

Основной нормативный документ, где освещаются положения о неустойке, — Гражданский кодекс РФ. В главе 23 § 2 ГК РФ дано определение рассматриваемого термина, а также условия применения этого вида ответственности.

Неустойкой (пенями, штрафом) признается (п. 1 ст. 330 ГК РФ) определенная с согласия контрагентов по сделке или на законодательном уровне денежная сумма, подлежащая оплате должником при несоблюдении условий, некачественном выполнении или просрочке выполнения обязательств.

Соответственно, неустойка возможна двух видов:

• договорная;
• установленная законом.

Кроме того, исходя из толкований, данных в постановлении Пленума Верховного суда РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ…» от 24.03.2016 № 7, штрафные санкции возможны в виде (п. 60):

• фиксированной ставки — штрафа;
• регулярных начислений — пеней.

В зависимости от способа зачета понесенного ущерба неустойка делится:

• на зачетную, если ущерб компенсируется в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ);
• исключительную, если истребуется только неустойка, но не компенсация ущерба;
• штрафную, если размер ущерба восполняется в полной мере;
• альтернативную, когда производится взыскание либо понесенного ущерба, либо неустойки.

Договорная неустойка: основные принципы применения

Стороны обязаны четко выполнять обязательства по договору, поставлять товар, выполнять работы или оказывать услуги в соответствии с оговоренными условиями.

Если объектом обязательства по договору является имущество, его следует передать вовремя и в соответствующем состоянии. Но ситуации, когда обязательство по договору не выполняется, достаточно часто встречаются на практике.

На этот случай стороны договора вправе согласовать меры ответственности за нарушения обязательства. Законом установлены следующие виды санкций:

• возмещение причиненных нарушением обязательств по договору убытков;
• неустойка (применяют такие виды неустоек, как пени и штраф);
• проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

От чего зависит размер неустойки?

Если ваш контрагент не исполняет обязательства по договору, прежде всего, нужно обратиться к тексту соглашения — в частности, к тем положениям, которые регламентируют ответственность сторон и определяют нюансы взыскания неустойки. Именно договор способен помочь нам определиться с тем, как посчитать неустойку. Как правило, в договоре или прописывается величина пени или же содержится указание, что штрафные санкции рассчитываются в соответствии с законодательством.

Первый вариант означает, что стороны самостоятельно договорились о размере неустойки, и считать ее нужно именно на основании той процентной ставки, которая указана в контракте. В этом случае размер неустойки будет зависеть от следующих параметров:

• суммы обязательств по договору (или ее части, если обязательства выполнены не в полном объеме);
• установленной соглашением процентной ставки;
• периода, за который начисляются штрафные санкции.

Похожие записи:

• Порядок расторжения договора аренды
• Штраф за проезд на красный свет и за выезд за стоп-линию
• Фиксированные взносы ИП 2023 – новый порядок уплаты.