Как безопасно получить или передать деньги за квартиру
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Эскроу-счет (или условное депонирование)
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Порядок расчета:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
ЦНС (Центр недвижимости Сбербанка)
Самый новый способ передачи денег при купле-продаже квартиры. Самый популярный в нашей стране банк использует эту систему в ипотечных сделках с тех пор, как у него появилась возможность самостоятельно подавать документы для перехода права собственности. Именно банк отслеживает процесс этого перехода и выплачивает деньги продавцу в момент прохода регистрации.
Плюс такого способа – его комфорт для продавца и покупателя: все необходимое делает банк, сторонам остается только получить или внести деньги. Однако очевидные минусы кроются в новизне: правовых прецедентов с участием ЦНС не так много, поэтому неясно, как с такой формой расчетов будет разбираться суд, если возникнет необходимость. Правовая природа этого еще не до конца изучена.
Важно — пропишите схему передачи денег в договоре
Неважно, какой из способов вы выбрали. Обязательно изложите весь процесс в договоре — например, когда и сколько денег вы закладываете в ячейку, или до какой даты вам нужно перевести деньги на счет-аккредитив.
Добавьте в договор формулировки, определяющие получение денег продавцом — например, что он может забрать наличные из ячейки только после того, как сделку зарегистрируют в Росреестре и будет готова выписка из ЕГРН.
Прописать все подробности в договоре — это не гарантия того, что покупателя не обманут, а косвенная страховка. Если произойдет неприятность, у вас будут дополнительные доводы в пользу своей добросовестности. Условно говоря, сможете на суде утверждать, что вы делали всё в соответствии с договоренностями, на которые продавец согласился.
Когда стоит отдавать деньги за недвижимость?
В большинстве случаев передача денег проходит в два этапа:
1. Передача задатка.
2. Передача основной суммы денег.
Первую часть денег передают после того, как стороны договорились о проведении сделки. Но это делать не обязательно. Чаще всего задаток не используют, если стороны намерены быстро провести сделку, когда у покупателя готовы денежные средства, а у продавца собрано все, что нужно для перерегистрации права собственности. Но сделку не всегда можно провести быстро — часто покупателю нужно собрать деньги или получить одобрение банка на ипотеку, продавцу нужно вывезти вещи, купить новое жилье, собрать недостающие документы. Например, оформить разрешение от органов опеки, которое обязательно предоставляется в случае, если собственник всего объекта или доли в нем – несовершеннолетний.
Когда передавать основную часть средств, стороны решают сами. В большинстве случаев это делают после того, как подписан договор купли-продажи и перерегистрировано право собственности.
Что лучше не делать при передаче денег
Передача денег по договору купли-продажи недвижимости – пожалуй, самый ответственный этап сделки. Прежде чем вносить оплату, следует перепроверить документы и реквизиты, убедиться в добросовестности продавца и т.д. Кроме того, чтобы избежать проблем, не рекомендуется:
- Передавать деньги без документов. Каждый внесенный платеж должен быть зафиксирован документально. Например, это может быть расписка или квитанция. Без наличия письменного подтверждения доказать факт оплаты будет практически невозможно.
- Отдавать деньги не собственнику или лицу, действующему без доверенности. В сделках, связанных с продажей недвижимости, нередко встречаются мошенники, которые продают чужие квартиры. Перед покупкой убедитесь, что все документы на жилплощадь в порядке.
- Расплачиваться раньше времени. Если еще не заключен преддоговор или основной договор, ни в коем случае не отдавайте продавцу никакие деньги. Есть риск быть обманутыми.
Момент, когда это происходит
Выплата денег происходит после подписания сторонами купчей и госрегистрации прав. До этого может быть заключен договор о передаче задатка (например, в размере 10% стоимости квартиры). Задаток может быть передан из рук в руки или через банковскую ячейку (о задатке, залоге и авансе вы можете прочитать тут).
Но вся сумма передается только, когда все документы уже оформлены. Например, при схемах с аккредитивом или банковской ячейкой вам не предоставят доступ к деньгам, если не убедятся, что сделка состоялась. Закладывать деньги в ячейку или класть их на счет можно и раньше сделки, причем делать это можно в присутствии продавца.
Инструкция передачи денег:
- Все купюры должны быть пересчитаны и проверены специальным устройством.
- Деньги закладываются в ячейку, кладутся на счет или передаются наличными только после подписания договора и его регистрации (кроме случая с задатком).
- Необходимо документальное подтверждение факта получения денег продавцом (расписка, справка нотариуса или банка).
- Продажа завершается актом приема-передачи квартиры и уведомлением о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.
Если соблюсти все правила, то сделка будет абсолютно безопасной.
Главное расписать алгоритм расчетов по пунктам в самом договоре купли-продажи и не забыть взять расписку у продавца или справку из банка, о том, что средства были сняты со счета.
К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?
Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.
Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.
Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.
Расчет через банковскую ячейку
Банковское учреждение может принять наличные средства на хранение на время оформления сделки и передачи прав собственности. Это происходит на двух основаниях:
- Персональное сейфовое хранение. В таком случае договорные обязательства появляются между получателем средств и банком. Продавец квартиры получает ключ от ячейки, которая содержит оплату. Таким способом обе стороны оберегают себя от рисков потери денег или недвижимости.
- Ответственное хранение. Кроме создания основного договора, должно быть подписано дополнительное соглашение. В нем предоставляются идентификационные данные гражданина, который имеет право забрать деньги из ячейки после совершения сделки.
- Заключение трехстороннего договора. Его подписывает покупатель, продавец и банк. Договор делит сроки доступа к конкретной ячейке между участниками, чтобы они не могли пересекаться. Продавец сможет забрать свои средства спустя пять рабочих дней после осуществления государственной регистрации. При этом банку необходимо предоставить подтверждение того, что все оговоренные обязательства были выполнены. Если срок истек, а покупатель не получил квартиру, он может вернуть свои средства.
Стоит отметить, что определять деньги в банковскую ячейку лучше при участии продавца. Это поможет избежать сомнений в объеме средств, условий договора и подлинности банкнот.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Какой способ взаиморасчетов при осуществлении сделок с недвижимостью самый удобный и безопасный? У каждого участника сделки есть свой ответ на этот вопрос. Одни предпочитают оплату наличными, для других это неприемлемо. Подробнее о способах расчетов между продавцом и покупателем рассказывает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.
1. Банковская ячейка
Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.
[2]
Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учетом времени, необходимого для регистрации, — обычно это две недели плюс несколько дней в запасе на случай, если регистрацию приостановят для устранения нарушений и ошибок в документах. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке, по согласованию сторон.
Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска. Этот способ взаиморасчета на сегодня один из самых безопасных, ведь, даже если сделка сорвется, никто из ее участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана.
2. Аккредитив
Данный способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, и отличается лишь тем, что операции происходят с безналичным расчетом. Аккредитив – это счет, который открывает покупатель, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. При этом он дает банку полномочия по переводу средств продавцу после удачного завершения сделки, когда тот предоставляет необходимые документы.
Аккредитив обойдется сторонам дороже аренды банковской ячейки, поскольку банк осуществляет каждую операцию с комиссией: и открытие счета, и транзакцию, и обналичивание средств. При этом банк несет ответственность перед сторонами в случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю, а риск потерять деньги при перемещении минимален.
3. Перевод и оплата наличными
Безналичный расчет можно осуществлять при помощи перевода денег на счет продавца. Очевидно, что такой способ небезопасен: нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов, а если переведет до оформления – не останется ни с чем.
Плюсы и минусы привлечения нотариуса
Чтобы решить, подходит ли вам такой вариант расчета при покупке квартиры, нужно рассмотреть его преимущества и недостатки.
Выгодно использовать, потому что:
— в одном месте можно оформить сделку и рассчитаться с продавцом;
— допускается расчет наличными и безналичными средствами;
— не нужно тратиться на аренду банковской ячейки или использование аккредитива;
— у нотариуса сохраняются копии всех документов;
— депозит нотариуса защищен от банкротства банка;
— нотариус несет ответственность за все сделки, которые он заверяет.
Не выгодно использовать, потому что:
— за перевод денег на депозит нотариуса придется заплатить комиссию;
— использование депозитного счета нотариуса является платной услугой;
— придется заплатить «круглую» сумму, если договор купли-продажи недвижимости не регистрируется через нотариуса;
— если иные условия не прописаны в соглашении о приеме-передаче денег, то покупатель в любой момент может потребовать вернуть свои деньги.