Исковое заявление об обязании заключить договор социального найма

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление об обязании заключить договор социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жительница Брянска проживала в квартире вместе с другими членами семьи, однако страдала тяжелой формой хронического заболевания. При её болезни было невозможно совместное проживание с другими людьми. По решению суда 2015 года местную администрацию обязали предоставить жительнице без очереди квартиру по договору социального найма общей площадью не меньше нормы предоставления.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд не разделил мнение нижестоящих судов (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 19.11.2019 N 83-КГ19 – 15). Он указал, что решения приняты с нарушениями норм гражданского и жилищного законодательства.

Понуждение к заключению договора не разрешается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор следует из закона или добровольно принятого обязательства.

Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, квартиры по договорам соцнайма предоставляются по решению муниципальных властей. Такие решения, если они приняты с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ, являются основанием для заключения договора.

Верховный Суд РФ указал, что нормы жилищного законодательства, устанавливающие основания и порядок предоставления квартир, являются одним из видов реализации конституционной гарантии прав на жилище. При этом нормы Жилищного кодекса РФ не предусматривают возможность заставить граждан через суд заключить договор, тем самым против их воли возложив на них права и обязанности нанимателя.

Противоположный подход нижестоящих судов нарушает гарантированное Конституцией РФ право свободно выбирать место жительства, а также противоречит общеправовому принципу свободы договора.

Также суд отметил, что в данном случае обязанность (по передаче квартиры) возникла у наймодателя, и он не мог произвольно выбирать объект такой передачи. Квартира должна отвечать требованиям жилищного законодательства. Из резолютивной части судебного решения 2015 года следует, что на администрацию возложена обязанность предоставить вне очереди жилое помещение общей площадью не менее нормы предоставления.

Согласно постановлению муниципалитета размер нормы предоставления на одиноко проживающего человека составляет 33 кв. м, однако спорное жилое помещение меньше по размеру, а именно 28,7 кв. м. При таких обстоятельствах суды необоснованно посчитали возможным понудить жительницу к заключению договора соцнайма.

Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и принял новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований муниципалитета.

Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?

Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:

• поиск новых квартирантов;

• простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;

• лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.

Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:

• необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;

• временные потери при поиске новой квартиры;

• возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).

Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?

Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.

Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды

Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.

«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».

Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.

Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

• не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
• соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
• сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
• сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
• сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
• договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
• не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
• отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
• признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
• по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Порядок заключения обязательного договорного документа

Схематично процедура заключения сделки при наличии обязанности на это у одной из сторон выглядит так (ст. 445 ГК РФ):

1. Обязанная сторона направляет проект договорного документа (оферту) либо акцепт (отзыв на уже присланную оферту) контрагенту.
2. В течение 30 суток обязанная сторона должна:

• направить отзыв на оферту;
• либо направить протокол разногласий к договору;
• либо отказать в заключении сделки.

Если на отправленный проект договорного документа обязанной стороне будет направлен протокол разногласий, то в течение 30 суток субъект может:

• принять договор в редакции контрагента;
• либо отклонить редакцию.

1. Контрагент стороны, обязанной на заключение сделки, при получении отказа заключить договорной документ либо проекта договора на иных условиях вправе обратиться в судебный орган для понуждения к заключению договора.

Исходя из буквального толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ, необходимо понимать, что с иском по данному вопросу в судебный орган может обратиться сторона только той сделки, которая является обязательной к заключению для второго контрагента.

Таким образом, рассматривая иск о понуждении к совершению сделки, суд оценивает:

• надлежащее ли лицо выступает на стороне истца (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14);
• законны ли основания обращения за судебной защитой по рассматриваемому вопросу;
• соответствует ли представленный проект договора законодательству (определение ВС РФ от 27.09.2016 № 78-КГ16-40).

На основании решения исполнительного комитета супругу гражданки А. на состав семьи из 2-х человек (она и супруг) была предоставлена однокомнатная социальная квартира, как инвалидам-колясочникам 1-й группы. С супругом гражданки А. был заключен договор найма указанной квартиры.

В 2006г. гражданка А. была вынуждена зарегистрироваться по месту своего предыдущего места жительства в ином населенном пункте и в дальнейшем гражданка А. не зарегистрировалась в предоставленной ее супругу социальной квартире.

При этом, с момента получения указанной квартиры, несмотря на регистрацию с 2006г. по иному месту жительства, гражданка А. постоянно проживала в спорной квартире со своим супругом, что было установлено в ходе судебного заседания

Кроме этого, в виду того, что гражданка А. со своим супругом являлись инвалидами-колясочниками, они за счет своих средств возвели пандус возле своего подъезда, оборудовали квартиру для проживания инвалидов-колясочников.

В 2016г. супруг гражданки А. скоропостижно скончался. После его смерти гражданка А. обратилась в исполком с просьбой заключить с ней договор найма жилого помещения на указанную квартиру, как с супругом умершего нанимателя, однако ей в этом было отказано в виду отсутствия регистрации в спорной квартире.

Обосновывая исковые требования гражданки А. мною было указано, что в соответствии с п.63 ст.1 ЖК РБ, члены семьи нанимателя жилого помещения супруг (супруга).

В соответствии со ст.111 ЖК РБ, право на получение жилого помещения социального пользования имеют состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий неработающие одинокие инвалиды I и II группы.

В соответствии со ст.113 ЖК РБ, наниматель жилого помещения социального пользования вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением супругу (супруге).

В соответствии со ст.115 ЖК РБ, если совершеннолетние нетрудоспособные члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, не имеют во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности в данном населенном пункте другого жилого помещения общей площадью пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске — десять квадратных метров и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, с одним из них заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда.

В виду того, что гражданка А. является инвалидом 1-й группы, не имеет в собственности либо во владении и пользовании иного жилого помещения, не имеет жилых помещений в собственности, состоит на очереди лиц нуждающихся в улучшении жилищных условий, то она имеет право, как член семьи своего умершего супруга на заключение со ней договора найма предоставленной им ранее социальной квартиры, т.к. постоянно проживала с нанимателем спорной квартиры, вела с ним общее хозяйство, пользовалась квартирой, исполняла обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, данная квартира предоставлялась супругу гражданки А. в том числе и на гражданку А.

После смерти моего супруга гражданка А. производила платежи за спорную квартиру, проживала в ней.

Особенности преступления

Ст. 179 УК РФ распространяется на дееспособных граждан и хозяйствующих субъектов, обладающих равными объемами прав в рамках экономического партнерства.

За исключением тех случаев, что были рассмотрены ранее, все остальные сделки должны заключаться на добровольной основе. Договоры, которые подписываются под давлением, незаконны.

Сделки, заключенные под угрозами или с помощью насилия, могут быть признаны недействительными.

Согласно ст. 179 УК РФ, преступление может происходить в двух формах:

• Понуждение к заключению договора;
• Понуждение к отказу от сделки.

Эти сделки могут быть заключены, как в бытовых отношениях, так и коммерческом партнерстве. Предметом сотрудничества могут являться любые вещи, обязательства, услуги.

В каких случаях можно обязать к заключению договора или его исполнению?

В основе всех договорных отношений, применяемых в российском государстве, лежит принцип свободы. Основные постулаты относительно данной сферы регулирования закреплены в ст. 1 ГК РФ. Статья 421 Гражданского кодекса, в свою очередь, включает в себя следующие элементы прав сторон деловых отношений:

• возможность заключения договора только на принципе полной свободы действий граждан и организаций;
• самостоятельное усмотрение условий и положений договорного соглашений в рамках законодательного регулирования;
• даже в случае отсутствия формы договоров законодательной практики России есть возможность воспользоваться правом применения диспозитивной нормы и использования понятия «обычай делового оборота» при составлении нестандартных форм договоров.

Важно! На законодательном уровне делается оговорка во второй части пункта 1 статьи 421 ГК РФ о том, что понуждение к заключению сделки допускается только в том случае, когда у сторон ранее возникли взаимные обязательства, связанные с заключением соглашения установленного образца, либо при достижении ими взаимных обязательств на добровольной основе в последствии, а также на иных законных основаниях, утвержденных на основании правительственных актов.

На что обратить внимание при подписании

Чтобы оформить договор социального найма, надо получить согласие муниципалитета, а на это решение существенно повлиять не представляется возможным. У каждого органа местного самоуправления, на балансе которого находится недвижимость, имеется типовая форма договора. Она может несколько изменяться в зависимости от того или иного случая. В целом структура документа остаётся неизменной и имеет следующий вид:

• Обязательно должен быть указан населённый пункт, где осуществляется сделка, дата её подписания, все реквизиты сторон, подписи и печати;
• Полный адрес жилья, его технические характеристики, общая площадь, количество комнат и площадь каждой из них, наличие дополнительных помещений;
• Описание состояния квартиры на момент ее передачи в пользование;
• Фамилии, инициалы и паспортные данные всех проживающих на полученной жилплощади;
• Обязанности и права каждой из сторон.

Договор соцнайма в 2020 году. Что надо знать нанимателю жилого помещения?

В настоящее время заключение договора социального найма является достаточно распространенной практикой. К основным особенностям такого договора можно отнести следующее:

• Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме — на основе решения о предоставлении жилья;
• Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации;
• Нанимателем по договору соцнайма может выступать только физическое лицо;
• Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 67 ЖК РФ;
• В свою очередь, перечень прав и обязанностей членов семьи нанимателя можно найти в тексте ст. 69 ЖК РФ.

Понуждение к заключению договора

В настоящее время существует много законных способов понуждения к заключению договора.

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств.

Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В частности, публичный договор заключается в следующих случаях:

• с частным предпринимателем или юридическим лицом, выигравшим торги;
• с банком при открытии расчетного счета;
• с лицом, которое подписало предварительный договор;
• с государственным фондом при проведении купли-продажи приватизационного имущества, если лицо, заключающее контракт, стало победителем в соответствующем конкурсе;
• с компанией-монополистом, производящей отдельные виды продукции, при организации продуктовых поставок для федеральных нужд.

В соответствии с Гражданским кодексом, уклоняющейся стороне направляется оферта – проект официального договора. В 30-дневный срок лицо обязано рассмотреть предлагаемые условия и дать официальный ответ. Если пункты оферты сторону полностью устраивают, договор подписывается без каких-либо изменений, после чего другой стороне отправляется соответствующее уведомление. С момента его получения договор признается официально заключенным.

Однако, если лицо, получившее оферту, несогласно с условиями, оно вправе не только поставить свою подпись под договором, но и составить протокол разногласий, отправив его вместе с соглашением оференту. Он, свою очередь, после получения документов, обязан заключить договор в обновленной редакции, или отклонить протокол разногласий в течение 30 дней. При этом оферент также должен известить другую сторону о принятом решении, чтобы в дальнейшем избежать юридических последствий. В частности, он может быть освобожден от обязанности возмещения убытков, возникших по причине его уклонения от выполнения взятых обязательств.

Отказаться от заключения договора все же возможно, если имеются существенные причины, которые действующее законодательство трактует как серьезные основания для отказа. Например, предприятие разорилось и не может обеспечить потребителя каким-либо товаром или услугой.

Похожие записи:

• Военные пенсии в России с осени 2023 года вырастут на 10,5%
• ВС рассказал, как определить виновного в заливе квартиры
• Приватизация жилья: как это было?