Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Процедура досудебного взыскания
Прежде всего, необходимо направить застройщику претензию. Она включает в себя ссылку на ст. 6 214-ФЗ, ст. 310 ГК РФ, указание факта нарушения сроков сдачи.
Претензия составляется минимум в 2-х экземплярах и отправляется письмом на юридический адрес компании. В этом случае вы можете доказать факт направления претензии в суде. В течение 30 дней застройщик обязан дать ответ.
Образец претензии о выплате неустойки по ДДС
Как только наступит первый день просрочки — отправляйте претензию!
Отправка претензии, выжидание сроков и подача иска со всеми судебными заседаниями — занимает от 2 до 5 месяцев.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
На что стоит обратить внимание при общении с юристом
Если вы подбираете защитника для представления интересов по делам о долевом участии в строительстве и консультации в городе Волгоград, то будьте внимательны. Важно обращаться к опытным специалистам, которые имеют достаточный стаж в решении аналогичных дел. Также важно уточнить на начальном этапе план действий, который хочет предпринять выбранный вами юрист.
Если вы в поиске надежного адвоката для участия в долевом строительстве, посетите наш сайт частных специалистов Тандем. В каталоге вы сможете отыскать подходящих квалифицированных специалистов, которые оперативно помогут разрешить возникшие споры по жилью.
| Консультация юриста по жилищным делам | от 1 500 руб. |
| Подготовка искового заявления | от 5 000 руб. |
| Подготовка возражения на исковое заявление | от 5 000 руб. |
| Подготовка ходатайств | от 2 000 руб. |
| Ведения простого дела по жилищным спорам | от 27 000 руб. |
| Досудебное урегулирование спора с привлечением профессионального переговорщика | от 10 000 руб. |
| Судебная защита (сложное дело) | от 55 000 руб. |
| Судебная защита (особо сложное дело) | от 100 000 руб. |
| Судебное выселение из квартиры, дома, комнаты, нежилого помещения | от 13 000 руб. |
| Выселение из муниципальной квартиры | от 9 000 руб. |
| Выселение из приватизированной квартиры | от 9 000 руб. |
| Выселение из квартиры, находящейся в собственности | от 27 000 руб. |
| Снятие с регистрационного учета из муниципальной квартиры | от 27 000 руб. |
| Снятие с регистрационного учета из приватизированной квартиры | от 27 000 руб. |
| Снятие с регистрационного учета из квартиры, находящейся в собственности | от 18 000 руб. |
| Узаконивание незаконной перепланировки в судебном порядке (квартира, жилое помещение, домовладение) | от 18 000 руб. |
| Узаконивание незаконной перепланировки (офис, коммерческая недвижимость, строение) | от 18 000 руб. |
| Спор с застройщиком (в суде) | от 18 000 руб. |
| Определение доли в квартире | от 4 000 руб. |
| Выделение доли жилого помещения в натуре | от 4 000 руб. |
| Определение порядка оплаты за жилое помещение, раздел лицевых счетов | от 4 000 руб. |
| Признание сделки недействительной или расторжение сделки по договору купли-продажи, дарения, ренты | от 4 000 руб. |
| Вселение в квартиру, жилое помещение | от 4 000 руб. |
| Жилищные споры, связанные с жилищным кооперативом | от 9 000 руб. |
| Покупка квартиры в новостройке, сделка под ключ | от 32 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделки по продаже квартиры | от 40 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделки по покупке квартиры | от 50 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделки при одновременной продаже и покупке квартиры | от 80 000 руб. |
Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры
Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.
В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.
Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.
Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Какую сумму неустойки можно взыскать
Неустойка за просрочку по ДДУ рассчитывается по формуле в соответствии со ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.
За основу схемы расчётов берётся ключевая ставка Центробанка, установленная на тот или иной период срока просрочки.
Для дольщиков — юридических лиц (и ИП) неустойка рассчитывается, исходя из одной трехсотой ключевой ставки ЦБ за каждый день допущенной просрочки, для физических лиц в два раза больше – исходя из 1/150 ключевой ставки за каждый день.
Рассмотрим на примере:
Недвижимость в новостройке стоит 15 миллионов рублей. Дата передачи по ДДУ – до 30 сентября 2021, по факту акт приема-передачи подписан 29 ноября 2021 (период просрочки – 60 дней). Ключевая ставка в этот период была 7,5%. Расчёты будут следующими: 1/150*0,075*15000000*60. Итого, сумма неустойки — 450 000 рублей, сумма штрафа (по ЗЗПП, 50%) – 225 000 рублей. Общие исковые требования (неустойка + штраф) – 675 000 рублей. А также судом будет присуждена компенсация морального вреда и понесенные расходы по делу (почтовые, юридические, нотариальные, прочие).
Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?
Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).
Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:
Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.
Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.
Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Как взыскать неустойку с застройщика
Первым делом необходимо будет обратиться с претензией застройщику. Если он откажется ее удовлетворять — далее уже обращаемся с иском в суд.
Не теряйте своего времени даром, возможно ваши соседи и другие жильцы уже смогли получить неустойку от 50 000 — до 5 000 000 руб. А на полученные Вами деньги можно сделать хороший ремонт или купить домой мебель.
Всё что для этого необходимо, это Ваше желание, а также минимальный пакет документов, куда входит: договор участия в долевом строительстве, дополнительные соглашения и акт приема передачи квартиры.
Самое интересное заключается в том, что для вас это всё бесплатно
Если с подобным вопросом обратиться к юристам другой компании, это может влететь вам в копеечку, так как, обычно, у юристов, достаточно высокие гонорары. Но вы можете обратиться к нам за профессиональной помощью. Наши специалисты имеют большой опыт по взысканию неустойки с застройщика.
- Мы подробно изучим документы, рассчитаем неустойку и составили претензию.
- С готовой претензией идём в суд, за взысканием неустойки и компенсацией морального вреда.
- Получим решение суда, исполнительный лист и добьёмся перевода средств на Ваш счёт.
От вас не потребуется никаких вложений
Вы оплачиваете услуги юриста, уже после перечисления на ваш расчётный счёт, взысканной суммы неустойки.
Если вы заинтересовались, и хотите узнать подробнее об услуге, Вы можете оставить заявку через сайт, и мы ответим вам в течение нескольких часов.
Сколько времени уйдет на взыскание ущерба с застройщика?
Процесс взыскания неустойки осуществляется в несколько предусмотренных законом этапов:
- Застройщик может рассматривать претензию в течении 10 дней;
- На судебный спор отводится 45 дней;
- На получение исполнительного листа уйдёт от 5 до 10 дней;
- На взыскание денег отводится 3 дня.
Формула расчета — как расcчитывается неустойка по ДДУ в 2022 году
Основными критериями при расчете будут стоимость объекта, срок просрочки и ставка рефинансирования на дату начала просрочки (или на дату фактической передачи квартиры)
Для физических лиц формула будет выглядеть следующим образом:
СН = СО*СП*2*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, 2 — множитель, предусмотренный частью 2 статьи 6 закона № 214-ФЗ для взыскания неустойки в двойном размере в пользу участников договора — физических лиц, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Для юридических лиц формула будет немного иной:
СН = СО*СП*1/300*СР,:
где СН — сумма неустойки, СО — стоимость объекта по договору, СП — срок просрочки, СР — ставка рефинансирования ЦБ.
Стоимость наших услуги
| Устная юридическая консультация | бесплатно |
| Письменная юридическая консультация | от 1000 р. |
| Составление судебных документов: заявления, ходатайства, запросы | от 2000 р. |
| Подготовка и составление правовых документов (заявления, претензии, договора, акты, доверенности, протоколы, соглашения, расписки…) | от 3000 р. |
| Заключение, расторжение и регистрация договора долевого участия | от 25000 р. |
| Юридический анализ договора долевого участия | от 7000 р. |
Досудебный порядок: пошаговая инструкция
Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:
- В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
- К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
- паспорта;
- ДДУ;
- квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.
В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде